Immobilienkäufer zahlen 2026 in Hessen 6% Grunderwerbsteuer – Befreiung, GrESt berechnen

Beim Erwerb von Häusern und Grundstücken im Bundesland Hessen spielen die Kaufnebenkosten eine zentrale Rolle. Besonders wichtig ist die steuerliche Belastung, die beim Übergang des Eigentums anfällt. Die Grunderwerbsteuer in Hessen bildet 2026 dabei einen der größten Einzelposten und beeinflusst die gesamte Finanzierungsstruktur deutlich. Der aktuell geltende Rate von 6 %, unverändert gegenüber 2025,  liegt über dem bundesweiten Minimum und nur knapp dem Höchstsatz einiger anderer Länder. Damit positioniert sich Hessen im oberen Mittelfeld und sichert dem Land zugleich ein erhebliches, konjunktursensitives Steueraufkommen durch GrESt.-Einnahem. Für Käuferinnen und Käufer bedeutet dies, dass neben Kaufpreis, Notar- und Grundbuchkosten erhebliche zusätzliche Mittel einzuplanen sind.

Besonders in den Ballungsräumen Frankfurt Rhein-Main, Kassel und Darmstadt verstärkt die Abgabe den ohnehin hohen Kapitalbedarf beim Eigentumserwerb. Das Land nutzt die Einnahmen für Infrastruktur, Bildung und weitere Aufgaben der öffentlichen Daseinsvorsorge. Dadurch geraten fiskalische Interessen und wohnungspolitische Ziele teilweise in ein Spannungsverhältnis. Seit den Steuersatzerhöhungen steht die Ausgestaltung der Steuer stärker im Fokus. Denn sie beeinflusst die Wohneigentumsbildung spürbar. Parallel dazu führte das Land Entlastungsinstrumente wie das Hessengeld ein, die Familien und Ersterwerber gezielt unterstützen sollen.

Die GrESt-Berechnung erfolgt auf Basis des notariellen Kaufvertrags. Rabatte, Möbel oder Einbauküchen, die gesondert ausgewiesen werden, können unter Umständen abgezogen werden. Wichtig ist zudem, dass die Steuer auch bei Grundstückskäufen ohne Bebauung anfällt – in beiden Fällen wird die Zahlungspflicht ausgelöst, sobald der Vertrag unterschrieben ist.

Ein praktischer Rechner auf dieser Seite hilft dabei, die konkrete Höhe der Grunderwerbsteuer in Hessen individuell zu ermitteln. Nutzer müssen lediglich den Kaufpreis eingeben, um die anfallende Steuer exakt ausgeben zu lassen. So lassen sich Finanzierungsbedarf und Nebenkosten frühzeitig abschätzen. Die Ergebnisse basieren auf dem geltenden Steuersatz für Hessen und gelten für private wie gewerbliche Immobilienkäufe gleichermaßen.

Grunderwerbsteuer für Hessen berechnen

Mit dem Grunderwerbsteuerrechner für Hessen lässt sich schnell und unkompliziert ermitteln, wie hoch die Steuerlast beim Immobilienkauf ausfällt. Der Rechner basiert auf dem aktuell geltenden Steuersatz von 6,0 Prozent, der in Hessen auf den notariell vereinbarten Kaufpreis erhoben wird. Käufer können durch Eingabe des Kaufpreises sofort sehen, welcher Betrag an das Finanzamt zu entrichten ist.

Ein zusätzliches Feld erlaubt es, den Wert beweglicher Gegenstände – etwa Einbauküche, Möbel oder Markise – vom Kaufpreis abzuziehen. Solche Positionen gehören nicht zur steuerpflichtigen Bemessungsgrundlage, sofern sie im Kaufvertrag separat ausgewiesen werden. Der Rechner berücksichtigt diesen Betrag automatisch und berechnet die Grunderwerbsteuer nur auf den verbleibenden Immobilienwert.

Die Ausgabe zeigt transparent die einzelnen Rechenschritte: Gesamtkaufpreis, etwaige Abzüge, die daraus resultierende Bemessungsgrundlage sowie die berechnete Steuer. Nutzer erhalten so eine fundierte Orientierung für ihre Finanzplanung und können abschätzen, welche Kosten beim Erwerb tatsächlich anfallen.

Der Grunderwerbsteuerrechner eignet sich sowohl für private Hauskäufer als auch für Bauherren, Grundstückskäufer oder Kapitalanleger, die ihren Immobilienerwerb in Hessen vorbereiten möchten. Die Nutzung ist anonym und erfolgt direkt im Browser ohne Datenspeicherung.

Beispiel Frankfurt

Beim Kauf einer Eigentumswohnung oder eines Einfamilienhauses in Frankfurt spielen die Nebenkosten eine zentrale Rolle. Sie entscheiden darüber, wie viel Eigenkapital neben dem eigentlichen Kaufpreis bereitstehen muss. Besonders ins Gewicht fällt dabei die Grunderwerbsteuer, weil sie direkt an den Wert von Grund und Gebäude anknüpft.

Im Beispielsfall liegt der vertraglich vereinbarte Gesamtkaufpreis bei 800.000 Euro. Davon entfallen 40.000 Euro auf bewegliche Gegenstände wie Küche, Beleuchtung und einzelne Möbelstücke. Diese Position gilt rechtlich nicht als Bestandteil des Grundstücks, sodass dafür keine Grunderwerbsteuer anfällt. Maßgeblich für die GrESt. in Frankfurt ist deshalb nur der auf Grund und Gebäude entfallende Betrag von 760.000 Euro. Bei einem Steuersatz von 6 Prozent ergibt sich daraus eine Grunderwerbsteuer von 45.600 Euro.

Wesentlich für eine rechtssichere Gestaltung bleibt die nachvollziehbare Aufteilung zwischen unbeweglichem Vermögen und beweglicher Ausstattung. Die im Kaufvertrag ausgewiesenen Werte sollten realistische Marktpreise in Frankfurt abbilden. Dann erscheinen sie sowohl für die Käuferseite als auch für die Finanzverwaltung plausibel. Überhöhte Anteile für bewegliche Gegenstände können dagegen Rückfragen auslösen und im Extremfall zu einer Korrektur der Aufteilung führen. Das Beispiel verdeutlicht, wie stark die Grunderwerbsteuer Hessen den Immobilienkauf in Frankfurt zusätzlich belastet und damit den Eigenkapitalbedarf erhöht.

Befreiungen und Freibetrag von 2.500 Euro

In Hessen wird beim Erwerb von Grundstücken oder Immobilien in der Regel eine Grunderwerbsteuer in Höhe von 6,0 Prozent fällig. Es gibt jedoch gesetzlich definierte Ausnahmen, bei denen der Fiskus keine Steuer erhebt. Diese Befreiungen gelten auch in Hessen und betreffen vor allem enge familiäre Beziehungen sowie bestimmte gesellschaftsrechtliche Vorgänge. Wer beispielsweise ein Grundstück von seinen Eltern oder Großeltern erwirbt, muss keine Grunderwerbsteuer zahlen. Gleiches gilt bei Übertragungen zwischen Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartnern. Voraussetzung ist stets, dass es sich um Verwandte in gerader Linie handelt – Geschwister sind hiervon nicht erfasst.

Auch beim Erwerb durch Erbfolge erhebt das Finanzamt in Hessen keine Grunderwerbsteuer. In solchen Fällen greift stattdessen das Erbschaftsteuerrecht. Ebenso steuerfrei sind Schenkungen unter Lebenden, sofern die Übertragung zivilrechtlich als Schenkung gewertet wird. Hierbei gelten persönliche Freibeträge und Regelungen aus dem Schenkungsteuergesetz.

Eine weitere wichtige Ausnahme betrifft gesellschaftsrechtliche Konstellationen. Wird ein Grundstück beispielsweise im Rahmen einer Unternehmensumwandlung oder bei Einbringungen in Kapitalgesellschaften übertragen, kann die Grunderwerbsteuer entfallen. Voraussetzung ist meist, dass die beteiligten Gesellschafter bestimmte Beteiligungsschwellen erfüllen – in der Regel 95 Prozent.

Auch öffentliche Institutionen wie Städte oder Gemeinden in Hessen können unter bestimmten Umständen von der Steuer befreit sein, wenn sie Grundstücke erwerben. Insgesamt bietet das Grunderwerbsteuergesetz eine Reihe von Befreiungstatbeständen, die im Einzelfall erhebliche steuerliche Vorteile bringen können. Um die Befreiung korrekt zu beantragen, empfiehlt sich in komplexen Fällen die Rücksprache mit einem Notar oder Steuerberater.

Entwicklung des Grunderwerbsteuersatzes in Hessen

Die Grunderwerbsteuer Hessen lässt sich anhand der historischen Steuersätze in mehrere klar abgegrenzte Phasen gliedern (Abbildung 1). Von 1950 bis 1982 verlangt das Land einen konstanten Satz von 7 %, der jede Transaktion spürbar verteuert. Diese lange Phase stabiler Konditionen schafft Planungssicherheit, begrenzt jedoch den Spielraum für gezielte wohnungspolitische Steueranreize. Real sinkt die Belastung durch Inflation im Zeitverlauf leicht, während der nominelle Satz unverändert auf hohem Niveau bleibt.

Abbildung 1: Entwicklung der Grunderwerbsteuersätze in Hessen seit 1950 – 2026. Quelle: bundesfinanzministerium.de

Mit der Reform zu Beginn der achtziger Jahre setzt eine deutliche Trendumkehr ein, da der Satz 1983 auf 2 % sinkt. Hessen folgt damit der bundesweiten Neuausrichtung, wodurch Erwerbsvorgänge merklich günstiger ausfallen und zusätzliche Investitionen erleichtert werden. Der reduzierte Satz stärkt insbesondere Bauträgerprojekte, weil Erwerb von Bauland und Bestandsimmobilien geringere Nebenkosten verursacht.

1997 erhöht der Gesetzgeber den Grunderwerbsteuersatz Hessen im Zuge des Jahressteuergesetzes wieder auf 3,5 %. Damit endet die kurze Niedrigsteuerphase, und die Steuer kehrt auf ein moderates, jedoch deutlich höheres Niveau zurück. In den Jahren 1997 bis 2012 bleibt dieser Satz konstant, was für langfristige Investitions- und Finanzierungsentscheidungen hohe Kalkulationssicherheit bietet. Gleichzeitig steigt mit höheren Immobilienpreisen die absolute Belastung, sodass der Anteil der Steuer am Gesamtkaufpreis spürbar wächst.

Die eigentliche Zäsur setzt 2013 ein, als Hessen den Satz zunächst auf 5 % und bereits 2014 auf 6 % anhebt. Damit positioniert sich das Land im oberen Bereich der bundesweiten Skala und nutzt die Steuer stärker zur Haushaltsfinanzierung. Seit 2014 verharrt der Grunderwerbsteuersatz Hessen bei 6 % und bildet einen konstanten, aber hohen Kostenblock bei Eigentumserwerben. Besonders in den Ballungsräumen des Rhein-Main-Gebiets verstärkt dieser Satz die ohnehin hohen Einstiegskosten für Wohneigentum.

Gleichzeitig sichern die Einnahmen dem Landeshaushalt eine verlässliche, wenn auch konjunktursensible Finanzierungsquelle für öffentliche Aufgaben. Für Projektentwicklungen, institutionelle Investoren und private Erwerber spielt deshalb die konkrete Ausgestaltung der Grunderwerbsteuer Hessen eine entscheidende Rolle. Die zeitliche Abfolge der Sätze verdeutlicht, wie finanzpolitische Zielsetzungen, Wohnungspolitik und Standortwettbewerb der Länder zusammenwirken. Während die deutliche Senkung Anfang der achtziger Jahre Investitionen erleichterte, setzen die späteren Anhebungen auf höhere Beteiligung des Immobiliensektors. Da zusätzliche Steigerungen politisch umstritten wären, gewinnen Diskussionen über Freibeträge, Erwerbsförderprogramme und Entlastungen für Ersterwerbende zunehmend an Bedeutung. Insgesamt dokumentiert die Reihe der Grunderwerbsteuersätze Hessen einen Wandel vom einheitlichen Bundessteuersatz hin zu einem aktiven Lenkungsinstrument der Landespolitik.

GrESt-Steuereinnahmen in Hessen 2025

Die monatlichen Steuereinnahmen aus Grundstückstransaktionen zeigen 2025 in Hessen ein bewegtes Bild. Die Reihe enthält mehrere deutliche Ausschläge nach oben und unten (Abbildung 2).

Die Einnahmen im Januar 2025 liegen bei 100,0 Mio. Euro. Einen Monat später steigen sie kräftig auf 126,6 Mio. Euro, sodass bereits früh im Jahr ein deutlich höheres Niveau entsteht. Im Februar sinkt das Aufkommen auf 104,3 Mio. Euro, bleibt damit aber noch klar über dem Januarwert. Der April bringt mit 130,9 Mio. Euro einen starken Zuwachs, und der 15.05.2025 markiert mit 131,7 Mio. Euro den höchsten Wert der Zeitreihe 2025.

Abbildung 2: Monatliche Steuereinnahmen an Grunderwerbsteuer in Hessen 2025. Quelle: bundesfinanzministerium.de

Zum Juni 2025 fallen die Einnahmen auf 109,9 Mio. Euro zurück, wodurch sich eine spürbare Abkühlung gegenüber dem Frühjahr ergibt. Allerdings geht es im Juli schon für den Fiskus wieder aufwärts, die Einnahmen ziehen wieder auf 115,1 Mio. Euro an. Der August bringt mit 105,2 Mio. Euro einen erneuten Rückgang, während der September 2025 mit 121,9 Mio. Euro wieder deutlich höhere Einnahmen zeigt. Im Oktober werden 131,6 Mio. Euro erreicht und damit nahezu das Maivolumen.

Über alle zehn Beobachtungstermine ergibt sich ein Durchschnitt von rund 117,7 Mio. Euro. Die Monate Januar bis Mai kommen im Mittel auf etwa 118,7 Mio. Euro, während die Periode Juni bis Oktober bei rund 116,7 Mio. Euro liegt. Damit unterscheidet sich das frühe Jahr nur gering vom späteren Verlauf, auch wenn einzelne Monate deutlich ausschlagen. Insgesamt bewegen sich die Einnahmen aus der Grunderwerbsteuer Hessen 2025 in einer Spanne von 100,0 Mio. Euro bis 131,7 Mio. Euro.

Literatur

Gesetz über die Festsetzung des Steuersatzes für die Grunderwerbsteuer vom 26.11.2012 (GVBl. I S. 457.  Gesetz- und Verordnungsblatt für das Land Hessen Hessen H13614

Gesetz zur Änderung des Gesetzes über die Festsetzung des Steuersatzes für die Grunderwerbsteuer vom 16.07.2014 (GVBl. I S. 179)
Gesetz- und Verordnungsblatt für das Land Hessen, Nr. 13/2014