Nebenkostenrechner 2025 – was fällt zusätzlich zum Kaufpreis beim Immobilienkauf an

Beim Erwerb einer Immobilie richtet sich der Blick oft zunächst auf den Kaufpreis. Doch wer ein Haus kaufen möchte, sollte die Nebenkosten keinesfalls unterschätzen. Sie fallen zusätzlich zum Kaufpreis an und können je nach Region und Finanzierung zwischen 6% und 15% der Gesamtkaufsumme ausmachen. Damit erhöhen sie die finanzielle Belastung erheblich – vor allem für Käufer, die ohnehin mit knappen Eigenmitteln kalkulieren. Nutzen Sie unseren Nebenkostenrechner 2025 um die Kosten vorab zu berechnen.

Nebenkosten beim Hauskauf setzen sich aus verschiedenen Positionen zusammen. Eine der größten ist die Grunderwerbsteuer, die je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent beträgt. Hinzu kommen Notar- und Grundbuchkosten, die meist rund 1,5 Prozent ausmachen. Auch die Maklerprovision spielt eine Rolle, sofern ein Immobilienmakler eingeschaltet ist. Bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen schreibt das Gesetz vor, dass Käufer und Verkäufer die Maklerprovision in der Regel zu gleichen Teilen übernehmen müssen – eine vollständige Übertragung der Kosten auf den Käufer ist nicht zulässig.

Weitere mögliche Nebenkosten entstehen durch Gutachten, Finanzierungsgebühren oder Umbau- und Modernisierungskosten, die direkt nach dem Kauf anfallen können. Besonders bei älteren Bestandsimmobilien sollte man dafür ausreichend Budget einplanen. Wer die Nebenkosten realistisch kalkuliert, vermeidet böse Überraschungen und verschafft sich frühzeitig einen verlässlichen Überblick über die tatsächliche finanzielle Belastung. Eine transparente Aufstellung aller Kaufnebenkosten ist daher ein entscheidender Schritt auf dem Weg zum erfolgreichen Immobilienerwerb.

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Nebenkostenrechner 2025 für den Hauskauf hier online

Der Nebenkostenrechner unterstützt Nutzer dabei, die beim Immobilienkauf zusätzlich zum Kaufpreis anfallenden Kosten realistisch einzuschätzen. Dabei berücksichtigt er automatisch die wichtigsten Bestandteile: Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie eine mögliche Maklerprovision. Als Pauschale für Notar- und Grundbucheintrag wird ein Satz von 1,5 % des Kaufpreises angesetzt – dies entspricht dem bundesweit üblichen Durchschnittswert.

 

 

Der Nutzer beginnt, indem er den geplanten Kaufpreis der Immobilie in das entsprechende Feld einträgt. Anschließend wählt er das Bundesland, in dem sich die Immobilie befindet. Auf Basis dieser Auswahl wird automatisch der jeweils gültige Grunderwerbsteuersatz übernommen – dieser reicht je nach Region von 3,5 % bis 6,5 %.

Optional kann der Nutzer eine Maklerprovision in Prozent angeben, sofern er beim Kauf einen Makler in Anspruch nimmt. Standardmäßig ist hier der marktübliche Satz von 3,57 % vorbelegt, kann aber individuell angepasst oder auf null gesetzt werden.

Nach dem Klick auf „Berechnen“ zeigt der Rechner übersichtlich:

die Grunderwerbsteuer,
Notar- und Grundbuchkosten (pauschal 1,5 % oder reduziert),
die Maklerkosten (falls eingegeben),
den Gesamtbetrag, also Kaufpreis plus Nebenkosten.

Zwei zusätzliche Checkboxen ermöglichen es, Sonderfälle zu berücksichtigen:

„Ohne Auflassungsvormerkung“ reduziert die Notarkosten um 0,3 % des Kaufpreises.
„Keine Grundschuldeintragung“ spart weitere 0,4 %, falls keine Fremdfinanzierung nötig ist.

So erhalten Nutzer in wenigen Sekunden eine präzise Übersicht über die vollständigen Kaufnebenkosten – differenziert nach Region und persönlicher Kaufsituation.

Höhe der Nebenkosten variiert je nach Bundesland

Die Nebenkosten beim Immobilienkauf in Deutschland variieren deutlich – sowohl regional als auch in Abhängigkeit vom Ablauf des Kaufprozesses. In der Regel setzen sie sich aus Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie Maklergebühren zusammen. Je nachdem, in welchem Bundesland ein Haus gekauft wird und ob ein Makler dabei involviert ist unterscheiden sich die Nebenkosten erheblich (Tabelle 1)

Tabelle 1: Maximale und minimale Nebenkosten beim Hauskauf je nach Bundesland

Bundesland	Grunderwerbsteuer	Nebenkosten min. (ohne Makler)	Nebenkosten max. (mit Makler)
Bayern	3,5 %	5,0 %	8,57 %
Baden-Württemberg	5,0 %	6,5 %	10,07 %
Bremen	5,0 %	6,5 %	10,07 %
Niedersachsen	5,0 %	6,5 %	10,07 %
Rheinland-Pfalz	5,0 %	6,5 %	10,07 %
Sachsen-Anhalt	5,0 %	6,5 %	10,07 %
Hamburg	5,5 %	7,0 %	10,57 %
Sachsen	5,5 %	7,0 %	10,57 %
Berlin	6,0 %	7,5 %	11,07 %
Hessen	6,0 %	7,5 %	11,07 %
Mecklenburg-Vorpommern	6,0 %	7,5 %	11,07 %
Brandenburg	6,5 %	8,0 %	11,57 %
Nordrhein-Westfalen	6,5 %	8,0 %	11,57 %
Saarland	6,5 %	8,0 %	11,57 %
Schleswig-Holstein	6,5 %	8,0 %	11,57 %
Thüringen	6,5 %	8,0 %	11,57 %

Die Tabelle veranschaulicht, wie sich die Nebenkosten – sowohl ohne als auch mit Maklerprovision – in den einzelnen Bundesländern gestalten und in welchem Verhältnis diese Ausgaben zur Grunderwerbsteuer stehen. Dabei zeigt sich, dass die Grunderwerbsteuer den größten Einzelposten der Nebenkosten ausmacht und von 3,5 % in Bayern bis zu 6,5 % in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein und Thüringen reicht.

Bayern mit den potenziell geringsten Nebenkosten

In Bayern beträgt die Grunderwerbsteuer lediglich 3,5 %, weshalb die minimalen Nebenkosten (ohne Makler) bei nur 5,0 % liegen und die maximalen Nebenkosten (mit Makler) bei 8,57 %. Dieser Wert resultiert aus der Summe von Grunderwerbsteuer, Notar-/Grundbuchkosten (ca. 2 %) und einer durchschnittlichen Maklerprovision (3,57 %). Schon in Baden-Württemberg, Bremen, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz und Sachsen-Anhalt steigt die Grunderwerbsteuer auf 5,0 %. Dort liegen die Nebenkosten minimal bei 6,5 % und maximal bei 10,07 %. Das bedeutet: Wer in einem dieser Länder kauft, muss mindestens 6,5 % des Kaufpreises zusätzlich einplanen, wenn kein Makler beteiligt ist, und bis zu 10,07 %, wenn die Maklerprovision hinzukommt.

Hamburg und Sachsen haben moderate Steuersätze von 5,5 %. Dadurch belaufen sich die minimalen Nebenkosten auf 7,0 % und die maximalen auf 10,57 %. Käufer in Berlin, Hessen und Mecklenburg-Vorpommern müssen bereits 6,0 % Grunderwerbsteuer entrichten; hier summieren sich die minimalen Nebenkosten auf 7,5 % und die maximalen auf 11,07 %. Am höchsten fallen in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein und Thüringen die Grunderwerbsteuersätze mit 6,5 % aus. Dementsprechend betragen die Nebenkosten ohne Makler bereits 8,0 %, mit Makler bis zu 11,57 %.

Fazit

Zusammengefasst zeigt sich in der Tabelle ein klares Muster: Mit steigender Grunderwerbsteuer wächst der Mindestanteil der Nebenkosten (um jeweils den konstanten Betrag für Notar und Grundbuch), und in der Spitze erhöht sich der Gesamtaufwand um die Maklerprovision. Während Bayern als Musterbeispiel mit 5,0 % (ohne Makler) und 8,57 % (mit Makler) am günstigsten abschneidet, weisen Bundesländer mit 6,5 % Grunderwerbsteuer die höchsten Werte von 8,0 % bzw. 11,57 % auf. Käufer sollten diese Unterschiede in ihre Finanzierungsplanung einbeziehen, um böse Überraschungen zu vermeiden und das persönlich passende Bundesland hinsichtlich der zu erwartenden Nebenkosten zu wählen.

Weiteres Sparpotenzial bei den Nebenkosten

Beim Immobilienkauf entstehen neben dem eigentlichen Kaufpreis zusätzliche Kosten, die sich oft auf einen fünfstelligen Betrag summieren. Ein relevanter Anteil entfällt dabei auf Notar- und Grundbuchkosten. Diese werden in der Regel pauschal mit etwa 1,5 % des Kaufpreises kalkuliert. Allerdings lassen sich diese Nebenkosten unter bestimmten Voraussetzungen deutlich reduzieren.

Wer die Immobilie vollständig aus Eigenmitteln finanziert, benötigt keine Grundschuldeintragung im Grundbuch. Der Verzicht darauf kann die Kosten um rund 0,4 % des Kaufpreises senken. Ebenso entfällt bei einer direkten Eigentumsumschreibung ohne Zwischensicherung die sogenannte Auflassungsvormerkung. Diese ist nur erforderlich, wenn der Käufer abgesichert werden muss, bevor der Eigentumsübergang im Grundbuch vollzogen ist – etwa bei längerer Zahlungsfrist oder fremdfinanzierter Transaktion. Wird auf diese Vormerkung verzichtet, reduziert sich der Aufwand beim Grundbuchamt zusätzlich. In der Summe können Käufer so weitere 0,3 % einsparen.

Im Ergebnis liegt der Gesamtsatz für Notar und Grundbuch dann bei nur noch 0,8 % statt 1,5 %. Gerade bei hohen Kaufpreisen kann dies eine spürbare Entlastung bedeuten. Bei einem Objektwert von 500.000 Euro reduziert sich die Nebenkostenbelastung in diesem Teilbereich um bis zu 3.500 Euro. Der Nebenkostenrechner berücksichtigt diese Optionen per Checkbox. Durch einfaches Aktivieren der Auswahlfelder lässt sich transparent nachvollziehen, wie stark die Wahl einer direkten Kaufabwicklung ohne Fremdfinanzierung die Gesamtkosten senkt.

Nebenkosten bei der Immobilienfinanzierung nicht vergessen

Gleich ob Anleger oder Selbstnutzer, der erste Blick bei der Suche nach einer Immobilie gilt dem Preis. Passt dieser in das Budget, folgt in der Regel erst die Besichtigung. Die Nebenkosten werden in dieser Situation bei der inneren Kostenverrechnung oft außen vorgelassen.

Der akzeptable Kaufpreis richtet sich nach den vorhandenen Eigenmitteln und dem sich daraus ergebenden möglichen Finanzierungsvolumen. Nur in Ausnahmefällen akzeptieren Banken eine sogenannte Vollfinanzierung, die goldene Regel lautet „80 Prozent des Beleihungswertes zuzüglich der anfallenden Erwerbsnebenkosten.“ Für die Erwerbsnebenkosten ist keine pauschale Deklaration möglich, da diese nicht nur von Bundesland zu Bundesland variieren. Auch mit den jeweiligen Vertragspartnern, Maklern oder Notaren, sind individuelle Vereinbarungen möglich.

Die Nebenkosten bei der Baufinanzierung werden regelmäßig von den Bauherren oder Hauskäufern unterschätzt. Deshalb sollten Bauherren mit unserem Nebenkostenrechner im Vorfeld eines Hauskaufs, die Kosten unbedingt abschätzen. Das liegt besonders beim Hauskauf an der mangelnden Transparenz bzw. Darstellung. Häuser werden heute überwiegend über das Internet angeboten. Dort wird jedes Objekt mit dem Verkaufspreis gelistet, den der Verkäufer erhält und der Käufer somit zahlen muss. Aber schon die Angabe der Maklergebühr ist irgendwo im unteren Seitentext nur als Prozentangabe vom Kaufpreis erwähnt. Der Käufer hat damit primär nur den Kaufpreis im Inneren eingepreist. Auch der Staat bedient sich kräftig: Die Grunderwerbssteuer, ein beträchtlicher Nebenposten beim Hauskauf, wurde in den letzten Jahrzehnten sukzessive erhöht. Insgesamt summieren sich die Nebenkosten bei der Immobilienfinanzierung schnell auf Kosten, die einen Mittelklassewagen entsprechen, die wohlgemerkt mitfinanziert werden müssen. Deshalb müssen diese Kosten unbedingt vorab kalkuliert und in das Gesamtbudget einbezogen werden.

Die Liste der Nebenkosten – so gliedern sie sich auf

Die Gesamtsumme der Erwerbsnebenkosten besteht aus mehreren einzelnen Positionen, die unabhängig voneinander anfallen, teilweise gesetzlich geregelt, teilweise verhandelbar sind. Hier der Überblick:

Fazit: Die Position der Erwerbsnebenkosten darf bei der Ermittlung der Tragfähigkeit der Finanzierung auf keinen Fall vernachlässigt werden. In der Spitze können hier zusätzlich bis zu 16 Prozent des Kaufpreises anfallen. Dieses Volumen kann manche Traumimmobilie plötzlich unbezahlbar werden lassen.