Obwohl der Anteil an Wohneigentum in Deutschland im europäischen Vergleich nur unterdurchschnittlich ist, fördert der Staat Eigentum an Immobilien nicht sonderlich. Mit der Besteuerung von Immobilienerwerb erschwert er vielmehr den Erwerb von eigengenutztem Wohnen und der Altersvorsorge. Der Bund der Steuerzahler spricht von einer Wohneigentums-Bremse, wer unseren Grunderwerbsteuer Rechner nutzt, weiß warum.
Nach Recherchen der Redaktion werden die Steuersätze in den Bundesländer in 2026 vermutlich denen in 2025 entsprechen. Änderungen werden zwar vereinzelt diskutiert, eine Umsetzung ist bisher aber nicht realisiert. Besonders in Wahlprogrammen findet sich das Thema regelmäßig wieder. Bisher warten die Bürger auf eine Umsetzung.
Inhalt
Grunderwerbsteuer Rechner 2026 – wieviel Prozent werden fällig?
Sie planen ein Grundstück zu kaufen und später zu bauen? Oder Sie beabsichtigen eine Gebrauchtimmobilie oder eine Eigentumswohnung zu kaufen? Dann werden Sie steuerpflichtig. Berechnen Sie mit unserem Grundsteuerrechner die auf Sie zukommenden Kosten.
Die finanziellen Auswirkungen sind mit unserem Immobilienrechner schnell zu kalkulieren. Die Steuer beim Grunderwerb wird immer fällig, wenn ein Grundstück erworben wird, egal ob es bebaut oder unbebaut ist. Im besten Fall zahlt der Käufer 3,5% je nach Wohnsitzbundesland, wer Pech hat wird mit 6,5% zur Kasse gebeten. Rechtlich finden sich die Grundlagen in § 11 Absatz 1 GrEStG. Fällig wird die Steuer nach Abschluss des notariellen Kaufvertrages. Die Bemessungsgrundlage ist der im Kaufvertrag genannte Kaufpreis.
Für Käufer von Grundstücken oder einfach für jeden Immobilienkäufer sind die Unterschiede der Kaufkosten durch unterschiedliche Grunderwerbssteuersätze beachtlich. Auch Sie müssen Ihr Objekt finanzieren? Nutzen Sie gern unseren online Baukreditrechner.
Die Grunderwerbsteuer ist eine Ländersteuer, die bei dem Erwerb von inländischen bebauten oder unbebauten Grundstücken nach dem Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) zu zahlen ist. Die Steuer ist 1 Monat nach Erhalt des Steuerbescheids fällig.
„Wir prüfen einen Freibetrag bei der Grunderwerbsteuer beim erstmaligen Erwerb von Wohngrundstücken für Familien ohne Rückwirkung beim Länderfinanzausgleich.“ Das steht im Koalitionsvertrag der ehemaligen Bundesregierung. Passiert ist zu diesem Punkt bisher gar nichts. Die Landesbausparkassen rechnen in einer Studie mit 18.000 Begünstigten sprich neue Bauherren, wenn der Grunderwerbsteuer-Freibetrag nur 100.000 Euro betragen würde.
Tabelle Grunderwerbsteuersätze der Bundesländer in Prozent
In der Tabelle 1 ist die Entwicklung der Steuersätze je nach Bundesland für 2022 – 2026 und voraussichtlich 2027 angegeben. Die Steuer auf den Grunderwerb wird in Deutschland auf Landesebene festgelegt und zeigt eine erhebliche Spreizung je nach Bundesland.
Tab 1: Unterschiedlichen Sätze der Grunderwerbsteuer in den Bundesländern 2025 und voraussichtlich 2026
| Bundesland | 2027* | 2026 | 2025 | 2024 | 2023 | 2022 |
| Baden-Württemberg | 5,0 | 5,0 | 5,0 | 5,0 | 5,0 | 5,0 |
| Bayern | 3,5 | 3,5 | 3,5 | 3,5 | 3,5 | 3,5 |
| Berlin | 6,0 | 6,0 | 6,0 | 6,0 | 6,0 | 6,0 |
| Brandenburg | 6,5 | 6,5 | 6,5 | 6,5 | 6,5 | 6,5 |
| Bremen | 5,5 | 5,5** | 5,0 | 5,0 | 5,0 | 5,0 |
| Hamburg | 5,5 | 5,5 | 5,5 | 5,5 | 5,5** | 4,5 |
| Hessen | 6,0 | 6,0 | 6,0 | 6,0 | 6,0 | 6,0 |
| Mecklenburg-Vorpommern | 6,0 | 6,0 | 6,0 | 6,0 | 6,0 | 6,0 |
| Niedersachsen | 5,0 | 5,0 | 5,0 | 5,0 | 5,0 | 5,0 |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5 | 6,5 | 6,5 | 6,5 | 6,5 | 6,5 |
| Rheinland-Pfalz | 5,0 | 5,0 | 5,0 | 5,0 | 5,0 | 5,0 |
| Saarland | 6,5 | 6,5 | 6,5 | 6,5 | 6,5 | 6,5 |
| Sachsen | 5,5 | 5,5 | 5,5 | 5,5 | 5,5** | 3,5 |
| Sachsen-Anhalt | 5,0 | 5,0 | 5,00 | 5,00 | 5,0 | 5,0 |
| Schleswig-Holstein | 6,5 | 6,5 | 6,5 | 6,5 | 6,5 | 6,5 |
| Thüringen | 5,0 | 5,0 | 5,0 | 5,0*** | 6,5 | 6,5 |
*voraussichtlich, ** Erhöhung, *** Senkung
3 % – 6,5% ist die Spanne beim GrESt-Satz
Im aktuellen Jahr 2026 ist die Spannweite 3% (von 3,5 Prozent bis 6,5 Prozent). Bayern ist mit einem Satz von 3,5 Prozent besonders bauherrenfreundlich. Auch in Baden-Württemberg, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt und Thüringen liegt die Steuerlast mit jeweils 5,0 Prozent im moderaten Bereich des Spektrums.
Der Redaktion liegen bisher keine Informationen zu Grunderwerbsteuer Änderungen für 2026 und 2027 vor. Die letzte Steuersatzänderung erfolgte in Bremen. Hier erfolgte zum1. Juli 2025 eine anhebung von bisher 5% auf 5,5%. Die Kasse ist leer. Die Stadt Bremen braucht dringend Geld (Quelle: bremen.de)
Am oberen Ende der Skala liegen Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, das Saarland und Schleswig-Holstein, wo jeweils 6,5 Prozent des Kaufpreises fällig werden. Auch Berlin, Hessen und Mecklenburg-Vorpommern liegen mit 6,0 Prozent über dem Bundesdurchschnitt. Hamburg und Sachsen erheben mit 5,5 Prozent einen mittleren Satz.
Diese Unterschiede führen dazu, dass Immobilienkäufer je nach Standort mit erheblich abweichenden Erwerbsnebenkosten rechnen müssen. Besonders bei höheren Kaufpreisen wirkt sich ein um nur ein Prozentpunkt erhöhter Steuersatz spürbar auf die Gesamtkosten aus. Die Grunderwerbsteuer bleibt damit ein wichtiger Faktor bei der Wahl des Immobilienstandorts.
Grunderwerbsteueraufkommen/ Steuereinnahmen des Bundes
2025
In der Abbildung 1 sind die Steuereinnahmen durch Immobilientransaktionen für den Bund von 2021 – 2025 dargestellt. Zu Jahresbeginn 2025 liegen die bundesweiten Grunderwerbsteuereinnahmen bei 1,234 Milliarden Euro. Im Februar sinkt das Aufkommen moderat auf 1,182 Milliarden Euro und bleibt damit deutlich über dem Vorjahresniveau. Der März markiert mit 1,311 Milliarden Euro den ersten Höhepunkt des Jahres. April und Mai halten dieses Niveau nahezu, beide Monate bewegen sich knapp über 1,25 Milliarden Euro. Im Juni geht das Steueraufkommen leicht auf 1,216 Milliarden Euro zurück, ohne dass ein Bruch erkennbar wird.
Das dritte Quartal beginnt mit 1,299 Milliarden Euro im Juli und stabilisiert das Niveau weiter. Im August fällt der Wert leicht auf 1,211 Milliarden Euro, bleibt jedoch klar im Mittelfeld des Jahres. September und Oktober erreichen mit 1,330 und 1,355 Milliarden Euro die höchsten Einnahmen des Betrachtungszeitraums. Historisch betrachtet liegen 2025 fast alle Monate über den schwächeren Werten der Krisenphase 2023. Gegenüber 2024, das häufig knapp über einer Milliarde lag, zeichnet sich ein spürbarer Anstieg ab. Selbst die starken Jahre 2021 und 2022 mit Spitzen über 1,8 Milliarden bleiben dennoch unerreicht. Damit signalisiert 2025 einen konsolidierten, aber weiterhin verhaltenen Immobilienmarkt mit moderater Belebung der Transaktionen.
Abbildung 1: Steuereinnahmen durch GrESt in Deutschland von 2021 – 2025. Quelle: bundesfinanzministerium.de
2021 – 2024
Der Zeitraum 2021 bis 2024 zeigt einen klaren Zyklus der Grunderwerbsteuereinnahmen im Bundesgebiet. Im Jahr 2021 bewegen sich die Monatswerte meist zwischen 1,38 und 1,76 Milliarden Euro und markieren damit ein hohes Vorkrisenniveau. Vor allem der Herbst mit über 1,65 Milliarden Euro je Monat unterstreicht die starke Transaktionsdynamik am Immobilienmarkt. 2022 steigt das Aufkommen zunächst weiter, im März werden 1,857 Milliarden Euro erzielt, und damit der Höchstwert der gesamten Reihe. Ab dem Sommer setzt jedoch eine deutliche Abschwächung ein, denn die Werte fallen zeitweise auf gut 1,1 Milliarden Euro zurück. Steigende Zinsen und ein abkühlender Markt schlagen hier sichtbar durch.
2023 verschärft sich die Situation, die Einnahmen liegen häufig unter einer Milliarde Euro und erreichen im September mit 0,892 Milliarden einen Tiefpunkt. Einzelne Monate wie März oder August bringen zwar leichte Entlastung, doch der Trend bleibt insgesamt rückläufig. Im Jahr 2024 stabilisiert sich das Niveau wieder, ohne an die Rekordjahre anzuschließen. Die Monatswerte pendeln meist knapp über einer Milliarde, während der Juli mit 1,190 Milliarden Euro einen moderaten Zwischenhöhepunkt setzt. Gegen Jahresende liegen die Einnahmen zwischen 1,059 und 1,087 Milliarden Euro und signalisieren einen seitwärts tendierenden Markt. Insgesamt spiegeln die Jahre 2021 bis 2024 den Übergang von einer Überhitzungsphase hin zu einer deutlich verhaltenen, aber wieder stabileren Immobilienaktivität wider.
Insgesamt spiegeln die Daten den starken Einfluss der Zinsentwicklung, der Immobilienpreise und der konjunkturellen Unsicherheit auf das Transaktionsvolumen im Immobilienmarkt wider. Die Phase ab 2023 zeigt deutlich, wie stark die Grunderwerbsteuer Einnahmen unter Druck geraten sind.
2017
Die Einnahmen aus der Grunderwerbsteuer sind eine wichtige Einnahmequelle der Länder und sprudeln mit dem deutschen Immobilienboom seit Jahren stetig. Laut dem Monatsbericht Januar 2018 des Finanzministeriums betrug das Grunderwerbsteueraufkommen in 2017 13,1 Mrd. Euro. Das ist eine Zunahme gegenüber dem Vorjahr um 5,9%.
2018
Auch 2018 können die Länder mit stabilen Einnahmen aus dem Gewerbesteueraufkommen rechnen, wie die Übersicht in Tabelle 2 nach Monaten zeigt.
Tab. 2: Gewerbesteuer Einnahmen der Länder in 2018 in Milliarden Euro
| 2018 | Mrd. Euro |
| Jan | 1,223 |
| Feb | 1,131 |
| Mrz | 1,22 |
| Apr | 1,121 |
| Mai | 1,052 |
| Jun | 1,097 |
| Jul | 1,197 |
| Aug | 1,259 |
| Sep | 1,136 |
| Okt | 1,25 |
| Nov | 1,233 |
| Dez |
November 2018 Steueraufkommen 1,233 Mrd. Euro
Hamburg
Wie hoch der Anstieg des Steueraufkommens bei A-Immobilien-Städten ist, zeigt die folgende Tabelle für das Grundsteueraufkommen in Hamburg: Quelle: kleineanfragen.de
| Jahr | Mio. Euro |
| 2001 | 160,5 |
| 2002 | 140,9 |
| 2003 | 169,7 |
| 2004 | 161,6 |
| 2005 | 181,4 |
| 2006 | 280,9 |
| 2007 | 342,9 |
| 2008 | 233,8 |
| 2009 | 269,7 |
| 2010 | 267,8 |
| 2011 | 311,7 |
| 2012 | 317,3 |
| 2013 | 342,8 |
| 2014 | 360 |
| 2015 | 479 |
| 2016 | 441,8 |
| 2017 | 457,4 |
Bundesländer
Schleswig-Holstein: die Grunderwerbsteuer könnte 2018 von bisher 6,5% wieder uaf 5,0% gesenkt werden Daniel Günther: CDU-Fraktion will Grunderwerbsteuersatz auf fünf Prozent senken. „Die herausragende Einnahmesituation des Landes verdankt die Landesregierung
den Steuerzahlern. Es ist längst an der Zeit, diesen Leistungsträgern etwas zurück zu geben. Der bundesweit höchste Grunderwerbsteuersatz ist angesichts dieses Überschusses nicht mehr zu rechtfertigen“, erklärte dazu der CDU-Landtagsfraktionsvorsitzende Daniel Günther in Kiel.
Die CDU fordere deshalb eine Absenkung des Grunderwerbsteuersatzes um 1,5 Prozentpunkte auf den alten Satz von fünf Prozent. Die Union wolle diese Absenkung vorrangig an die Voraussetzungen des Erwerbs von Wohneigentum und des Wohnungsbaus knüpfen.“
Hessen Finanzministerium: Hessen möchte die Grunderwerbsteuer reformieren, insbesondere im Hinblick auf Gesetzeslücken für Unternehmen:
„Bei großen Immobiliendeals nutzen viele Unternehmen verschiedene Tricks, um die Zahlung der Grunderwerbsteuer zu vermeiden. Bei so genannten „Share Deals“ erfolgt der Verkauf eines Grundstücks nicht durch die steuerpflichtige direkte Übertragung des Grundstücks, sondern durch Übertragung der Anteile an der Gesellschaft, der die Immobilie gehört. Verkauft wird somit nicht eine Immobilie, sondern faktisch eine Firma. Grunderwerbsteuer wird dabei durch den Einsatz zahlreicher Gestaltungsmodelle nicht fällig.“
Antrag des Landes Nordrhein-Westfalen im Bundesrat: Entschließung des Bundesrates „Einführung eines Freibetrags für selbst genutztes Wohneigentum im Grunderwerbsteuerrecht“
Wissen
News unter Hastag #grunderwerbsteuer
April 2021 Bundesregierung beschliesst Regelungen gegen Share Deals bei der Grunderwerbsteuer. Link
03.2021 Bundesfinanzministerium – Erhaltungsrücklage (vormals Instandhaltungsrückstellung) bei der Grunderwerbsteuer. Urteil des Bundesfinanzhofs vom 16. September 2020 – II R 49/17 – (BStBl XXX) vom 19. März 2021). Anwendungserlaß
29.11.2018 Finanzministerkonferenz -Länderfinanzminister beschließen Gesetzesvorschläge gegen Share Deals bei der Grunderwerbsteuer
02.10.2018 Die Landesregierung von NRW beabsichtigt noch bis 2022 die Grunderwerbsteuer zu senken. So steht es in mehreren Medien, wie z. B. steht dann:
„Beim strittigen Thema Senkung der Grunderwerbssteuer verwies Scharrenbach darauf, dass diese Steuer die einzige landeseigene sei, die vor allem für mehr Sicherheit und die Modernisierung der Schulen gebraucht werde. „Aber bis 2022 werden wir eventuell über eine Änderung der Freibeträge in dieser Sache ein positives Signal geben können“, kündigte die Vertreterin der NRW-Regierung an.“
Der Steuerzahler freut sich dann eventuell in den nächsten Jahren über eine Ermäßigung des Steuersatzes.
12.01.2018 Nach Jahren der stetigen Steigerungen bei den Zinssätzen könnte ab 2018 Bewegung durch die neue Bundesregierung in der kommende Legislaturperiode kommen: Im Strategiepapier der Sondierungsverhandlungen steht unter „Steuerliche Förderung von mehr Wohneigentum“ auch optional für jedes Bundesland selbstständig Freibeträge für die Grunderwerbsteuer für bestimmte Bevölkerungs- oder Einkommensgruppen zu gewähren.
05.10.2017 Institut der deutschen Wirtschaft Köln e.V.: Reformoptionen für die Grunderwerbsteuer
Bundesministerium für Umwelt, Naturschutz, Bau und Reaktorsicherheit – Bericht zum Bündnis für bezahlbares Wohnen und Bauen und zur Wohnungsbau-Offensive. Auszug “ Die große Mehrheit der Bündnispartner plädiert für eine Absenkung der Grunderwerbsteuersätze auf ein investitionsfreundliches Niveau. Hohe Grunderwerbsteuersätze verteuern Immobilientransaktionen und den Wohnungsneubau. Dies ist angesichts der Bestrebungen, insbesondere den Bau bezahlbarer Wohnungen anzukurbeln, kontraproduktiv.“
Weitere Rechner finden Sie auf
Schreibe einen Kommentar
Du musst angemeldet sein, um einen Kommentar abzugeben.