Der Beleihungsauslauf ist eine zentrale Größe in der Baufinanzierung und spielt eine entscheidende Rolle bei der Kreditvergabe und der Zinshöhe. Er gibt an, in welchem Verhältnis der beantragte Darlehensbetrag zum von der Bank ermittelten Beleihungswert der Immobilie steht. Im Gegensatz zum Markt- oder Kaufpreis basiert der Beleihungswert auf einem vorsichtig kalkulierten Wert, der auch bei langfristigen Marktschwankungen als solide Sicherheit dienen soll. In der Regel liegt dieser Wert unterhalb des aktuellen Verkehrswerts, um dem Kreditinstitut einen ausreichenden Risikopuffer zu gewährleisten.
Der Beleihungsauslauf wird in Prozent ausgedrückt. Beispiel: Beträgt beispielsweise der Beleihungswert einer Immobilie 400.000 Euro und wird ein Darlehen über 320.000 Euro aufgenommen, so ergibt sich ein Beleihungsauslauf von 80 Prozent. Diese Quote signalisiert, dass die Bank 80 Prozent des ermittelten Beleihungswerts als Kredit zur Verfügung stellt. Die übrigen 20 Prozent müssen durch Eigenkapital oder andere Finanzierungsmittel gedeckt werden. In der Praxis wirken sich unterschiedliche Ausläufe erheblich auf die Kreditkonditionen aus.
Ein niedriger Beleihungsauslauf, etwa im Bereich von 50 bis 60 Prozent, wird von Banken als sehr risikoarm bewertet. Kreditnehmer, die über entsprechend hohe Eigenmittel verfügen, profitieren daher häufig von besonders günstigen Zinssätzen. Steigt der Beleihungsauslauf hingegen auf über 80 oder sogar 90 Prozent, erhöht sich das Risiko für den Darlehensgeber – was in Form eines Zinsaufschlags einkalkuliert wird. Solche Finanzierungen gelten als weniger solide und können strengeren Prüfungen unterliegen.
Für Kreditnehmer ist es daher ratsam, den eigenen Beleihungsauslauf frühzeitig zu kalkulieren. Je mehr Eigenkapital in die Finanzierung eingebracht werden kann, desto attraktiver gestalten sich die Konditionen. Der Beleihungsauslauf dient damit nicht nur der internen Risikosteuerung der Bank, sondern auch als strategischer Hebel für bessere Finanzierungsmöglichkeiten.
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Inhalt
Formel zur Berechnung des Beleihungsauslaufs
Die Formel zur Berechnung des Beleihungsauslaufs beschreibt das Verhältnis zwischen dem aufgenommenen Darlehensbetrag und dem Beleihungswert einer Immobilie. Sie dient dazu, das finanzielle Risiko für die kreditgebende Bank zu bewerten und wird in Prozent ausgedrückt. Die Berechnung erfolgt, indem der Darlehensbetrag durch den Beleihungswert geteilt und das Ergebnis anschließend mit 100 multipliziert wird.
Die Formel lautet: Beleihungsauslauf (%) = Darlehensbetrag / Beleihungswert × 100
Dabei ist der Darlehensbetrag die Summe, die vom Kreditnehmer aufgenommen wird, und der Beleihungswert eine konservativ geschätzte Größe, die den längerfristig realisierbaren Wert der Immobilie angibt – häufig niedriger als der aktuelle Marktpreis. Der resultierende Prozentsatz gibt an, welchen Anteil des Beleihungswerts die Bank mit dem Kredit abdeckt. Je höher dieser Anteil, desto größer das Risiko für den Kreditgeber und desto höher in der Regel auch der Zinssatz. Ein niedriger Beleihungsauslauf spricht hingegen für ein solides Finanzierungsfundament mit günstigeren Konditionen.
Beispiele für Beleihungsauslauf
Beispiel 1: Niedriger Beleihungsauslauf – optimale Konditionen
Ein Ehepaar plant den Kauf einer Immobilie mit einem Kaufpreis von 500.000 Euro. Die Bank setzt den Beleihungswert auf 470.000 Euro an. Das Paar bringt 250.000 Euro Eigenkapital ein und benötigt daher nur ein Darlehen in Höhe von 250.000 Euro. Daraus ergibt sich ein Beleihungsauslauf von rund 53 %. In dieser Konstellation bewertet die Bank das Risiko als sehr gering. Die Kreditnehmer profitieren von besonders niedrigen Zinssätzen, haben eine hohe Auswahl an Finanzierungspartnern und können häufig auch zusätzliche Tilgungsoptionen oder Sonderkonditionen vereinbaren. Ein solcher niedriger Auslauf verbessert nicht nur die Finanzierungskosten, sondern erhöht auch die Planungssicherheit langfristig.
Beispiel 2: Standardfinanzierung mit 80 % Beleihungsauslauf
Ein alleinstehender Käufer erwirbt eine Eigentumswohnung für 400.000 Euro. Die Bank setzt den Beleihungswert gleich dem Kaufpreis an. Mit 80.000 Euro Eigenkapital beträgt die benötigte Kreditsumme 320.000 Euro – der Beleihungsauslauf liegt exakt bei 80 %. Diese Finanzierung entspricht einem marktüblichen Standard. Die Bank bewertet das Risiko als moderat, bietet marktgerechte Zinssätze an, jedoch ohne Rabatte für besonders gute Bonitäten. Die Zinskonditionen sind fair, aber nicht überdurchschnittlich günstig. Die Kreditvergabe erfolgt meist ohne zusätzliche Sicherheiten, sofern der Nachweis regelmäßiger Einkommen erbracht wird.
Beispiel 3: Hoher Beleihungsauslauf – höhere Zinsen und strengere Prüfung
Ein junges Paar möchte ein Haus für 450.000 Euro kaufen und verfügt lediglich über 30.000 Euro Eigenkapital. Die Bank stuft den Beleihungswert auf 430.000 Euro und die Darlehenssumme auf 420.000 Euro ein. Der Beleihungsauslauf liegt somit bei knapp 98 %. Aufgrund des geringen Eigenkapitals handelt es sich um eine sogenannte „Vollfinanzierung mit Nebenkosten“. Die Bank stuft das Risiko als hoch ein, was sich in einem deutlichen Zinsaufschlag widerspiegelt. Zusätzlich verlangen viele Kreditinstitute eine Restschuldversicherung oder weitere Sicherheiten. Auch die Bonitätsprüfung fällt strenger aus. Solche Finanzierungen sind zwar möglich, erfordern aber solide Nachweise über Einkommen und Stabilität der Lebenssituation.
Beleihungsauslauf über 100 Prozent
Eine Immobilienfinanzierung mit einem Beleihungsauslauf über 100 Prozent bedeutet, dass der Kreditbetrag höher liegt als der tatsächliche Immobilienwert. Dies geschieht häufig, wenn Käufer neben dem eigentlichen Kaufpreis auch zusätzliche Kosten, etwa Notar-, Makler- und Grunderwerbsteuergebühren, finanzieren. Solche Finanzierungen werden als Vollfinanzierungen oder Überfinanzierungen bezeichnet und richten sich in erster Linie an Käufer, die kaum oder kein Eigenkapital besitzen, etwa junge Familien oder Berufsanfänger. Aufgrund des erhöhten Risikos verlangen Banken in solchen Fällen deutlich höhere Zinssätze und prüfen die Bonität der Kreditnehmer besonders gründlich.
Oft sind eine stabile Einkommenssituation, langfristige Beschäftigungsverhältnisse und eine hervorragende Kreditwürdigkeit Voraussetzung. Zusätzlich könnten Banken Restschuldversicherungen oder weitere Sicherheiten einfordern. Ein Beleihungsauslauf über 100 Prozent erhöht das Risiko, dass der Immobilienwert künftig unter die Kreditsumme fällt. Dies kann bei einem späteren Verkauf zur Überschuldung führen, da der Verkaufserlös möglicherweise nicht ausreicht, um die Restschuld vollständig zurückzuzahlen. Daher sollte eine derartige Finanzierung stets sorgfältig abgewogen werden.
Beispiel
Hier ein konkretes Beispiel für einen Beleihungsauslauf über 100 Prozent: Angenommen, eine Familie kauft ein Haus für 300.000 €. Zusätzlich fallen Nebenkosten in Höhe von insgesamt 30.000 € an, darunter Notarkosten, Maklerprovision und Grunderwerbsteuer (nutzen Sie unseren Nebenkostenrechner für den Hauskauf). Die Familie verfügt über kein Eigenkapital und entscheidet sich deshalb für eine Finanzierung über 330.000 €. Der tatsächliche Wert der Immobilie beträgt jedoch nur 300.000 €. Somit liegt der Beleihungsauslauf bei 110 Prozent (330.000 € Kredit / 300.000 € Immobilienwert).
Da die Bank ein erhöhtes Risiko eingeht, erhebt sie höhere Zinsen. Statt eines üblichen Zinssatzes von etwa 3 Prozent könnten beispielsweise 4 Prozent verlangt werden. Dies erhöht die monatliche Belastung erheblich. Sollte die Immobilie später im Wert sinken oder die Familie gezwungen sein, diese frühzeitig zu verkaufen, könnte der Verkaufserlös unterhalb des offenen Kreditbetrages liegen. Damit besteht das Risiko einer Restschuld, die nicht durch den Verkaufserlös gedeckt ist.