Grunderwerbsteuer in Bayern 2026 keine Änderung zu 2025

Beim Erwerb von Grundstücken und Immobilien spielt eine Steuer eine zentrale Rolle, die häufig unterschätzt wird. In Bayern fällt wie in allen Bundesländern beim Immobilienkauf Grunderwerbsteuer an. Erst im weiteren Verlauf des Kaufprozesses wird vielen Käufern bewusst, welche finanzielle Zusatzlast daraus entstehen kann.

Die Rate der Grunderwerbsteuer in Bayern liegt derzeit und auch 2026 bei 3,5 Prozent des Kaufpreises und gehört damit zu den niedrigsten in Deutschland. Dennoch macht sie bei steigenden Immobilienpreisen schnell einen erheblichen Betrag aus. Wer etwa eine Immobilie für 500.000 Euro erwirbt, zahlt zusätzlich 17.500 Euro an den bayerischen Fiskus. Diese Summe muss in der Regel kurzfristig beglichen werden und wird nicht durch Banken mitfinanziert. Umso wichtiger ist es, die Grunderwerbsteuer frühzeitig in die Finanzierung einzuplanen, auch in München oder Nürnberg.

Grunderwerbsteuer Bayern ist ein Begriff, der vor allem in Großstädten wie München häufig gesucht wird. Denn dort bewegen sich Immobilienpreise regelmäßig auf hohem Niveau. Wer ein Haus oder eine Wohnung kauft, sollte sich daher frühzeitig über die steuerlichen Folgen informieren. Zusätzlich lohnt es sich, den Kaufvertrag genau zu prüfen. Bestimmte Gegenstände wie Einbauküchen oder Möbel können eventuell separat ausgewiesen werden und so die Bemessungsgrundlage der Steuer reduzieren.

Bayern verzichtet bislang auf eine Anhebung des Steuersatzes, obwohl andere Bundesländer ihn bereits auf bis zu 6,5 Prozent erhöht haben. Diese Entscheidung macht den Freistaat für Immobilienkäufer vergleichsweise attraktiv. Dennoch sollten Käufer die Belastung durch die Grunderwerbsteuer keinesfalls unterschätzen.

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Funktion des GrESt Rechners für Bayern

Beim Immobilienerwerb in Bayern stellt die Grunderwerbsteuer einen bedeutenden Kostenfaktor dar. Um diese steuerliche Belastung präzise und nachvollziehbar zu kalkulieren, bietet der Grunderwerbsteuer Bayern Rechner eine einfache und zugleich erweiterte Lösung. Nutzer erhalten nicht nur eine unmittelbare Berechnung der fälligen Steuer auf Basis des Kaufpreises, sondern profitieren zusätzlich von praktischen Funktionen, die über den Standard hinausgehen.

Ein besonderer Vorteil ergibt sich durch das optionale Eingabefeld für den „Wert des Inventars“. Denn im deutschen Steuerrecht gilt: Gegenstände, die nicht fest mit dem Grundstück verbunden sind – etwa Küchen, Einbaumöbel oder lose Heizgeräte – unterliegen nicht der Grunderwerbsteuer. Wird dieser Inventarwert im Kaufvertrag separat ausgewiesen, kann er von der Bemessungsgrundlage abgezogen werden. Genau hier setzt der Rechner an. Wer den Wert des übertragbaren Inventars kennt und angibt, erhält eine realistischere Berechnung der tatsächlich anfallenden Steuer. Dies schafft finanzielle Planungssicherheit und kann im Einzelfall mehrere Tausend Euro an Ersparnis bedeuten.

Neben der Berechnung der Grunderwerbsteuer in Bayern bietet der Rechner eine Vergleichsfunktion mit anderen Bundesländern. Nutzer können ein alternatives Bundesland auswählen und erhalten eine sofortige Gegenüberstellung der Steuerbeträge sowie der Differenz zu Bayern. Dadurch wird der steuerliche Standortvorteil des Freistaats unmittelbar sichtbar. Gerade bei überregionalem Immobilieninteresse oder grenznahen Käufen hilft diese Funktion, fundierte Entscheidungen zu treffen.

Die einfache Bedienung und das direkte Feedback machen den Rechner sowohl für Privatpersonen als auch für Makler, Finanzberater oder Notare interessant. Wer möchte, kann das Ergebnis zusätzlich als PDF exportieren – etwa zur Ablage, zur Weitergabe an Banken oder als Orientierung im Kaufprozess.

Insgesamt bietet der Grunderwerbsteuer Bayern Rechner mehr als nur eine Multiplikation mit dem Steuersatz. Er ermöglicht eine individuelle, transparente und steuerlich fundierte Kalkulation – inklusive rechtlich relevanter Details wie dem Inventarabzug, die in vielen Standardrechnern nicht berücksichtigt werden.

Grunderwerbsteuer Rate in Bayern: Überblick, Berechnung und Besonderheiten

Beim Immobilienerwerb fallen in allen Bundesländern zusätzliche Erwerbsnebenkosten an. Dazu zählt insbesondere die Grunderwerbsteuer, die direkt nach dem Kauf zur Zahlung fällig wird. In Bayern gilt ein vergleichsweise günstiger Steuersatz, der seit Jahren konstant geblieben ist.

Die Rate der Grunderwerbsteuer in Bayern beträgt 3,5 Prozent des Kaufpreises und liegt damit deutlich unter dem Niveau vieler anderer Bundesländer. Während in Nordrhein-Westfalen oder Brandenburg bis zu 6,5 Prozent anfallen, profitieren Käufer in Bayern von niedrigeren Kosten. Der Unterschied kann bei steigenden Immobilienpreisen mehrere Tausend Euro betragen.

Bemessungsgrundlage für die Steuer ist in der Regel der gesamte Kaufpreis der Immobilie. Wird im Kaufvertrag jedoch ein Teil des Werts als Inventar – etwa für eine Küche oder Möbel – separat ausgewiesen, reduziert sich die steuerpflichtige Summe entsprechend. Eine sorgfältige Vertragsgestaltung kann deshalb steuerlich vorteilhaft sein. Weitere Hinweise dazu finden sich auf der Unterseite zur Grunderwerbsteuer Bayern bei Inventarabzug.

Die Grunderwerbsteuer wird vom zuständigen Finanzamt festgesetzt, sobald der notarielle Kaufvertrag übermittelt wurde. In der Regel erhalten Erwerber innerhalb weniger Wochen einen Steuerbescheid. Die Zahlung ist innerhalb eines Monats fällig. Erst nach Eingang der Steuer wird die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung ausgestellt, die für die Eigentumsumschreibung im Grundbuch erforderlich ist.

Ausnahmen und Befreiungen von der Grunderwerbsteuer sind gesetzlich geregelt. So entfällt sie beispielsweise bei unentgeltlichen Übertragungen innerhalb der Familie, etwa im Rahmen einer Schenkung oder Erbschaft. Auch bei bestimmten Grundstücksübertragungen unter Ehepartnern greift eine Befreiung. Detaillierte Informationen bietet die Seite zur Grunderwerbsteuer Bayern für Angehörige.

Regional betrachtet unterscheiden sich Immobilienpreise innerhalb Bayerns erheblich. Besonders in Städten wie München fällt die absolute Steuerlast entsprechend höher aus. In ländlichen Regionen oder im nördlichen Bayern sind Kaufpreise oft niedriger, was auch die Steuer reduziert. Wer die exakten Kosten berechnen möchte, kann den interaktiven Grunderwerbsteuer Bayern Rechner nutzen.

Erhöhung der Grunderwerbsteuer ist in Bayern nicht zu erwarten

Neben der tatsächlichen Höhe der Steuer ist auch die politische Entwicklung relevant. Bayern hat sich in der Vergangenheit bewusst gegen Steuererhöhungen ausgesprochen. Während viele Bundesländer den Grunderwerbsteuersatz angehoben haben, blieb der Satz in Bayern konstant. Politische Vorstöße zur Einführung eines Kinderfreibetrags oder einer Entlastung für junge Familien werden regelmäßig diskutiert, bislang aber nicht umgesetzt. Die aktuelle Debatte wird auf der Seite zur Entwicklung der Grunderwerbsteuer in Bayern dokumentiert.

Die Grunderwerbsteuer gehört zu den wichtigsten Erwerbsnebenkosten und sollte frühzeitig in die Finanzierungsplanung einbezogen werden. Da sie nicht über das Grundbuch gesichert wird, erfolgt keine Bankfinanzierung. Käuferinnen und Käufer sollten deshalb die volle Steuer zusätzlich zum Kaufpreis bereitstellen.

Mit einem konstant niedrigen Steuersatz bleibt Bayern aktuell eines der attraktivsten Bundesländer für den Immobilienerwerb. Dennoch lohnt es sich, die rechtlichen Details zu kennen, steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten zu prüfen und die eigenen Zahlungsverpflichtungen genau zu kalkulieren.

Befreiungen

Beim Immobilien- oder Grundstückserwerb in Bayern fällt grundsätzlich eine Grunderwerbsteuer in Höhe von 3,5 Prozent an. Es gibt jedoch bestimmte Konstellationen, in denen der Gesetzgeber Ausnahmen vorsieht. Diese steuerfreien Erwerbe sind im Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) geregelt und gelten bundesweit, somit auch für Bayern.

Steuerlich begünstigt sind vor allem Übertragungen innerhalb der Familie. Erfolgt der Erwerb durch ein Kind, ein Elternteil oder ein Großelternteil, entfällt die Grunderwerbsteuer. Die Befreiung greift nur in der sogenannten geraden Linie – also beispielsweise bei einem Kauf des Hauses durch den Sohn von seinem Vater. Käufe zwischen Geschwistern oder zwischen Tanten, Onkeln und Nichten oder Neffen fallen hingegen nicht unter diese Regelung.

Ein weiterer Fall ohne Steuerpflicht liegt vor, wenn Ehepartner oder eingetragene Lebenspartner untereinander Immobilien übertragen. Auch bei Scheidung oder Auflösung der Lebenspartnerschaft sind Übertragungen steuerfrei, sofern sie im Rahmen einer Vermögensauseinandersetzung erfolgen.

Darüber hinaus ist der Erwerb durch Erbschaft in Bayern vollständig von der Grunderwerbsteuer befreit. In diesem Fall gelten ausschließlich die Vorschriften des Erbschaftsteuerrechts. Gleiches gilt für Schenkungen unter Lebenden, etwa wenn ein Grundstück ohne Gegenleistung an ein Familienmitglied übertragen wird. Auch bei bestimmten unternehmerischen oder gesellschaftsrechtlichen Vorgängen kann die Steuer entfallen – beispielsweise bei Einbringungen in Kapitalgesellschaften oder Umstrukturierungen. Öffentliche Körperschaften wie Gemeinden oder Landkreise genießen ebenfalls in speziellen Fällen Steuerfreiheit.

Die Anwendung der Befreiungstatbestände erfordert eine genaue Prüfung. In Bayern empfiehlt sich bei Unsicherheiten eine Rücksprache mit einem steuerlichen oder notariellen Fachberater.

GrESt Steuereinnahmen 2025

Im Jahr 2025 schwanken die Einnahmen aus der Grunderwerbsteuer in Bayern deutlich (Abbildung 1). Ein klarer Trend nach oben oder unten zeigt sich in der Monatsreihe nicht.

Abbildung 1: In 2025 vom Fiskus in Bayern erzielte Steuereinnahmen (Monatswerte) durch Grunderwerbsteuer. Quelle: bundesfinanzministerium.de

Im Januar liegen die Einnahmen bei 141,4 Mio. Euro und bilden den Ausgangspunkt der Betrachtung. Aufwärts geht es im Februar mit 163,2 Mio., was einem Plus von rund 15,4 % gegenüber Januar entspricht. Im März erhöht sich das Aufkommen leicht auf 167,5 Mio. Euro. Der April bringt mit 166,2 Mio. einen sehr ähnlichen Wert. Im Mai sinken die Einnahmen auf 164,1 Mio. Euro, liegen aber weiterhin über dem Januarwert.

Im Juni fallen die Einnahmen deutlich auf 133,0 Mio. Euro und erreichen damit den niedrigsten Wert des Zeitraums. Von diesem Tiefpunkt aus steigen die Einnahmen im Juli wieder auf 153,8 Mio. Dadurch ergibt sich ein Zuwachs von etwa 15,6 % gegenüber Juni. Der August bringt leichte Einbußen, die Steuereinnahmen betragen 148,6 Mio. Euro , bleiben jedoch klar über dem Juni-Ergebnis. Der September ist der Top-Monat in 2025: Die Einnahmen steigen auf 174,7 Mio. Euro höchsten Monatswert der Reihe. Im Oktober liegen sie bei 168,1 Mio. und damit nur wenig unter dem Septemberwert.

Fazit

Insgesamt bewegt sich das monatliche Aufkommen zwischen 133,0 Mio. und 174,7 Mio. Euro.Die Spanne beträgt damit 41,7 Mio. Euro, also rund 31,4 % des Juni-Wertes. Der Durchschnitt der zehn Monate liegt bei etwa 158,1 Mio. Die Monate Januar bis Mai erreichen im Mittel rund 160,5 Mio. Die Monate Juni bis Oktober liegen im Schnitt bei 155,6 Mio. Euro. Damit liegen die frühen Monate im Schnitt um etwa 4,9 Mio. Euro über dem Niveau der späteren Monate. Die größte Differenz zwischen zwei Monaten ergibt sich zwischen Juni und September mit 41,7 Mio. Unterschied. Trotz dieser Schwankungen bleibt das gesamte Aufkommen im Jahr 2025 auf einem relativ engen Mio-Band. Damit zeigt die Reihe deutliche Ausschläge zwischen einzelnen Monaten, ohne jedoch das Gesamtniveau dauerhaft zu verschieben.

Entwicklung des Grunderwerbsteuersatzes 1950 – 2026

In Bayern spielt die Belastung von Grundstückskäufen seit Jahrzehnten eine zentrale Rolle für Immobilienmarkt und Steueraufkommen. Besonders auffällig ist dabei die Kombination aus langen Phasen stabiler Sätze und wenigen, dafür markanten Wendepunkten. Vor diesem Hintergrund lässt sich die Entwicklung des Grunderwerbsteuersatz Bayern gut in drei Epochen gliedern (Abbildung 2).

Abbildung 2: Entwicklung der Grunderwerbsteuersätze 1950 – 2026. Quellen: d-nb.info

Von 1950 bis 1982 liegt der Satz durchgehend bei 7 %. Diese lange Phase spiegelt die Nachkriegsordnung wider, in der Bund und Länder stark auf stabile, leicht kalkulierbare Einnahmequellen setzten. Die hohe nominale Belastung trifft zwar jeden Grundstückserwerb, allerdings federn Förderprogramme und gezielte Befreiungen die Wirkung im Wohnungsbau teilweise ab. In realer Betrachtung verliert der Satz durch Inflation schrittweise etwas an Schärfe, während das Instrument politisch kaum infrage steht.

Zum 1. Januar 1983 folgt ein klarer Systembruch, denn der Steuersatz sinkt abrupt von 7 % auf 2 %. Diese bundesweit einheitliche Reform entlastet den Erwerb von Grundvermögen deutlich und setzt ein Signal für Eigentumsbildung sowie Investitionen. Für Bayern bedeutet die Reduktion, dass der Erwerb von Wohnimmobilien und Gewerbeflächen spürbar günstiger wird, wodurch Transaktionen tendenziell zunehmen können. Gleichzeitig verschiebt sich die Bedeutung anderer immobilienbezogener Abgaben, da die einmalige Einstiegshürde nun deutlich niedriger ausfällt.

Mit dem Jahressteuergesetz 1997 erfolgt die zweite entscheidende Weichenstellung, weil der Satz auf 3,5 % angehoben wird. Seit 1997 bleibt dieser Wert in Bayern konstant und gilt bis mindestens 2026 fort. Für Marktteilnehmende entsteht dadurch hohe Planungssicherheit, obwohl die Steuerbelastung gegenüber der Phase von 1983 bis 1996 wieder spürbar steigt. Real betrachtet relativiert die Geldentwertung die nominelle Quote jedoch im Zeitverlauf, sodass der fiskalische Zugriff nicht linear wächst. Im Ländervergleich zeigt sich außerdem, dass Bayern auf zusätzliche Erhöhungen verzichtet und damit bei 3,5 % verharrt, während andere Länder ihre Grunderwerbsteuersätze deutlich stärker anheben. Insgesamt zeichnet die Tabelle somit eine Historie weniger, aber tiefgreifender Sprünge und langer Stabilitätsphasen.

Quellen und Literatur

Deutsche Nationalbibliothek

Bayerisches Landesamt für Steuern – FAQ Grunderwerbsteuer

Weitere Seiten zum Thema

GrESt NRW

Grunderwerbsteuer Niedersachsen

Grunderwerbsteuer Hessen