Bauzinsen Prognose aktuell für 2025, stagnierende bzw. steigende Immobilienzinsen in 2026, 2027 bis 2030 erwartet

Die Entwicklung der Bauzinsen spielt für Kaufinteressierte, Bauherren und Immobilieninvestoren eine zentrale Rolle. Sie entscheidet maßgeblich darüber, wie hoch die Finanzierungskosten bei einem Immobilienkredit ausfallen. In den vergangenen Jahren war der Zinsmarkt starken Schwankungen unterworfen – getrieben von Inflation, Notenbankentscheidungen und konjunkturellen Veränderungen. Entsprechend groß ist das Interesse an fundierten Prognosen, um bessere Entscheidungen bei der Baufinanzierung treffen zu können. Die Redaktion gibt hier einen aktuellen Überblick zur Bauzinsen Prognose in 2025 sowie den Vorhersagen für 2026 renommierter Institute. Darüber hinaus wagen wir über Korrelationen mit Bundesanleinen eigene Prognosen für die Jahre 2027, 2028 und 2030.

Ab dem Jahr 2025 rückt die Frage nach der künftigen Zinspolitik zunehmend in den Fokus. Für eine realistische Bauzinsen-Prognose ist vor allem der Blick auf die Entwicklung der langfristigen Kapitalmarktzinsen entscheidend – insbesondere auf die Rendite 10-jähriger Bundesanleihen. Diese gelten als Referenzgröße, an der sich viele Banken bei der Kalkulation von Hypothekenzinsen orientieren. Steigen die Renditen der Bundesanleihen, erhöht sich in der Regel auch der Bauzins. Sinken sie, werden Finanzierungen oft günstiger.

Neben dem Zinsumfeld der Europäischen Zentralbank wirken zahlreiche weitere Faktoren auf die Entwicklung der Bauzinsen ein – darunter die Inflationserwartung, das wirtschaftliche Wachstum, geopolitische Risiken sowie Angebot und Nachfrage am Immobilienmarkt. Prognosen für die kommenden Jahre müssen diese Einflussgrößen in einem dynamischen Umfeld abwägen.

Langfristige Ausblicke bis 2030 – oder sogar bis 2040 – sind mit hohen Unsicherheiten behaftet. Dennoch besteht eine hohe Nachfrage nach Orientierung. Deshalb lohnt es sich, mit vorsichtigen Szenarien zu arbeiten, um Interessierten eine erste Einschätzung über mögliche Trends und Entwicklungen bei der Immobilienfinanzierung zu bieten.

Eine solide Prognose kann dabei helfen, günstige Zeitfenster für Finanzierungen zu erkennen und unnötig hohe Zinsbelastungen zu vermeiden.

Grundlagen und Zusammenhänge Vorhersagen Hypothekenzinsen

Wie wird es in den nächsten Jahren mit den Immobilienzinsen weitergehen? Einen wesentlichen Einfluss haben die längerfristigen Bundzinsen (Rendite der Bundesanleihen). Aktuell geht der Finanzmarkt nach den ersten Senkungen der EZB-Leitzinsen in 2024 und 2025 von weiteren Zinssenkungen bis Sommer/Herbst im aktuellen Jahr aus (s. Prognosen zum EZB Leitzins). Eskomptiert sind an den Börsen weitere Zinsschritte von insgesamt 50-75 Basispunkten bis Ende 2025. Die Hypothekenzinsen werden aber sehr wahrscheinlich nicht um diesen Prozentsatz weiter sinken, denn die Zinsreduktionen sind bereits weitgehend eingepreist. Außerdem beeinflussen die Leitzinsen überwiegend die Zinsen mit kürzeren Laufzeiten bis ca. 3 Jahren. Die Bauzinsen werden wesentlich von der Rendite der 10-jährigen Pfandbriefe und diese wiederum von der Rendite der 10-jährigen Bundesanleihen beeinflusst (Abbildung 1). Der überwiegende Teil der Hypothekenspezialisten geht in den nächsten Monaten von seitwärts bis leicht steigenden Bauzinsen aus.

Abbildung 1: Korrelation von Bauzinsen 10J Laufzeit, Rendite der 10-Jährigen Bundesanleihen und der 10-jährigen Pfandbriefe, 2003 – 2025. Quelle: bundesbank.de

Deutlich höhere Bauzinsen, also beispielsweise über 4,5% sind in 2025 nicht zu erwarten. So schreibt die interhyp: im März 2025″ Mit Blick auf den weiteren Jahresverlauf erwartet die Mehrheit des Interhyp-Bankenpanels steigende Zinsen. Konkret gehen rund zwei Drittel Bankenpanels von einem erhöhten Zinsniveau in den kommenden Monaten aus.“
Für viele Familien könnte damit 2025 der Traum vom Eigenheim aufgrund der immer noch hohen Finanzierungskosten schlicht platzen.

Prognosen von Marktanalysten zur Entwicklung der Hypothekenzinsen 2025

Deutsche Bank

Die Deutsche Bank geht in ihrem Monitor zur Baufinanzierung Q1 2025 von stagnierenden Bauzinsen in 2025 aus. Die Bank schreibt dazu:
Nach Angaben des Statistischen Bundesamts wurden im vergangenen Jahr rund 294.400 neue Wohnungen gebaut – nahezu so viele wie im Vorjahr. Ein wesentlicher Treiber war der sogenannte Bauüberhang, also bereits genehmigte, aber noch nicht realisierte Projekte aus früheren Jahren.
Für 2024 und 2025 wird mit einem klaren Rückgang im Wohnungsneubau gerechnet. Die Zahl der Baugenehmigungen sank im Jahr 2023 um etwa 27 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Auch für 2024 zeichnen sich Rückgänge von rund 20 Prozent ab. Daraus ergibt sich eine erwartete Fertigstellungszahl von rund 240.000 Einheiten in 2024 und 245.000 im Jahr 2025.
Währenddessen legten die Immobilienpreise leicht zu. Sowohl der vdp-Index für selbstgenutztes Wohneigentum als auch jener für Mehrfamilienhäuser stiegen seit dem zweiten Quartal moderat an. Auch der Europace-Index verzeichnete seit Jahresbeginn 2024 ein Plus von über drei Prozent.
Die Entwicklung der Erschwinglichkeit zeigt hingegen eine andere Richtung. Der Indexwert fiel von 94 Punkten Ende 2023 auf 84 im zweiten Quartal 2024. Sollte sich die Kombination aus sinkenden Zinsen und inflationsnahen Steigerungen bei Einkommen und Hauspreisen fortsetzen, wird für Anfang 2025 ein weiterer Rückgang auf etwa 80 Punkte erwartet. Insgesamt dürfte sich der Index im weiteren Verlauf des Jahres seitwärts bewegen.

Dr. Klein

Der Baufinanzierer Dr. Klein wurde von dem starken Anstieg der Immobilienzinsen durch das angestrebte Investitionspaket der neuen Bundesregierung überrascht. Als Prognose sieht das Unternehmen die Bauzinsen mit 10-jähriger Laufzeit in den ersten 6 Monaten 2025 in einem Korridor von 3,2% – 3,7%. Allerdings wird mit einer hohen Variabilität gerechnet.

Prognose der Redaktion 2025 zu Immobilienzinsen

Wir haben mit den Renditen der 10-Jährigen Bundesanleihe und den Bauzinsen mit 10-jähriger Laufzeit eine lineare Regression für den Zeitraum Januar 2023 – Januar 2025 durchgeführt und die Renditen der Bundesanleihen als unabhängige Variable (x) und die Bauzinsen als abhängige Variable (y) angenommen (Datenquelle: bundesbank.de). Aus den Daten lässt sich ein klarer Zusammenhang zwischen beiden Größen nachweisen. Eine lineare Regressionsanalyse zeigt: Steigt oder fällt die Rendite der 10-jährigen Bundesanleihe, folgen die Bauzinsen mit einer gewissen Marge. Die resultierende Schätzformel lautet:
Daraus ergibt sich die lineare Gleichung zur Berechnung der Bauzinsen aus den Renditen der Bundesanleihen wie folgt:

Bauzins (10 Jahre) = 2,840 % + 0,342 × Rendite der 10-jährigen Bundesanleihe

Um eine Vorhersage über Höhe und Entwicklung der Immobilienzinsen in 2025 zu treffen, haben wir aus den Prognosen für die 10-jährige Bundesanleihe von Commerzbank, Erste Group, Landesbank Hessen-Thüringen Girozentrale, ING-DiBa (Stand alle 1 Quartal 2025) den Mittelwert gebildet und damit die Vorhersage-Berechnung durchgeführt (Tabelle 1). Wendet man diese Formel auf aktuelle Prognosewerte für die Bundesanleihe an – mit Renditen von 2,7 % im zweiten Quartal sowie 2,8 % im dritten und vierten Quartal 2025 – ergeben sich folgende erwartbare Bauzinsen:

Tabelle 1: Bauzinsen Prognose für 2025 der Redaktion 2025 (Stand 30.03.2025), s. Text

Quartal 2025	Bauzinsen Prognose 2025 [%]
Q2 2025	3,76 %
Q3 2025	3,80 %
Q4 2025	3,80 %

Die Prognosen für die Bundeanleihen variieren in 2025 im Durchschnitt nur geringfügig. Entsprechend eng fallen auch die Vorhersagen zu den Bauzinsen in den einzelnen Quartalen 2025 aus. Danach sollten sich die Hypothekenzinsen zwischen 3,76% und 3,80% bewegen. Real wird die Spanne im Jahresverlauf sicherlich deutlich größer sein. Aber auch viele Immobilienfachanalysten gehen von einer Bandbreite zwischen 3,5% und 4,00% aus. Damit würde das neue Normal bei den Bauzinsen deutlich über dem Niveau der Niedrigzinsperiode von 2012 – 2022 liegen.

 

Während sich der Markt aktuell auf mögliche Leitzinssenkungen der EZB vorbereitet, rückt die Entwicklung langfristiger Kapitalmarktzinsen wieder stärker in den Fokus. Denn die Rendite 10-jähriger Bundesanleihen gilt als ein entscheidender Referenzwert für die Entwicklung der Bauzinsen.

Damit deutet sich eine Seitwärtsbewegung bei der Baufinanzierung an – ohne neue Hochs, aber auch ohne rasche Rückkehr zu den Zinssätzen der Vorjahre. Der Bereich um 3,8 % könnte sich 2025 als neuer Normalwert etablieren. Hier gibt es die Informationen zur Euribor 3 Monate Prognose.

Bauzinsen-Prognose 2026: Kapitalmarktrenditen unter geopolitischem und fiskalischem Druck

Die Entwicklung der Bauzinsen in Deutschland ist eng mit der Rendite 10-jähriger Bundesanleihen verknüpft. Diese wiederum spiegeln nicht nur die geldpolitischen Signale der EZB wider, sondern zunehmend auch fiskalische, geopolitische und globale Markteinflüsse. Für das Jahr 2025 liegen zwar belastbare Prognosen renommierter Banken und Institute vor. Schwieriger wird es jedoch, wenn es um die quartalsweise Entwicklung ab 2026 geht.

Ab dem Jahr 2026 könnten jedoch neue fiskalische und geopolitische Faktoren für eine signifikante Marktveränderung sorgen. Das geplante Billionen-Euro-Investitionspaket der Bundesregierung stellt in Umfang und Wirkung eine Zäsur dar. Analysten wie BNP Paribas und Goldman Sachs gehen davon aus, dass dieses Paket zu einem deutlichen Anstieg des Anleihevolumens führen wird – mit potenziellen Renditeanstiegen bis 4 %.

Hinzu kommen die rüstungs- und infrastrukturpolitischen Aktivitäten der EU sowie der expansive fiskalische Kurs in den USA, der zusätzlich durch protektionistische Maßnahmen wie Zölle flankiert wird. Diese internationalen Faktoren dürften auch in Europa zu einem nachhaltig veränderten Zinsumfeld führen.

Dazu kommt: Die Vereinigten Staaten fahren ebenfalls einen expansiven Kurs mit hohen Defiziten, neuen Zöllen und Industrieprogrammen. Die Kapitalbindung in den USA reduziert die internationale Nachfrage nach europäischen Anleihen, was wiederum die Renditen in Europa steigen lässt.

Zwei Szenarien für 2026: Bauzinsen zwischen 3,8 und 4,1 Prozent denkbar

Basierend auf der etablierten Regressionsformel lassen sich zwei realistische Entwicklungspfade für 2026 modellieren:

Szenario 1: Moderater Renditeanstieg bei stabiler Umsetzung
In diesem Szenario erfolgt die Umsetzung des Investitionspakets planvoll und in Koordination mit der Geldpolitik. Die Kapitalmärkte bleiben beruhigt, Renditen steigen nur leicht:

Q1 2026: 3,83 %
Q2 2026: 3,87 %
Q3 2026: 3,90 %
Q4 2026: 3,93 %

Abbildung 2: Basisszenario der Redaktion: Bauzinsen Prognose 2026

Szenario 2: Starker fiskalischer Druck und globale Nervosität
Bei schneller Umsetzung großer Ausgabenprogramme, anhaltend hoher Verschuldung in Europa und den USA sowie wachsender geopolitischer Unsicherheit steigen die Renditen deutlich:

Q1 2026: 3,93 %
Q2 2026: 4,00 %
Q3 2026: 4,07 %
Q4 2026: 4,14 %

Abbildung 3: Bauzinsen Prognose 2026 der Redaktion: ungünstiges Szenario

Diese Projektionen sollen keine punktgenauen Vorhersagen liefern, sondern realistische Korridore aufzeigen, in denen sich Bauzinsen im Jahr 2026 bewegen könnten – je nach Marktlage, Fiskalpolitik und Vertrauen der Kapitalmärkte in die langfristige Tragfähigkeit der öffentlichen Finanzen.

Empfehlung: Zinsentwicklung 2026

2027

Die aktuelle EZB-Umfrage unter Geldanalysten von März 2025 ergibt für die Erwartung an die 10-jährigen Bunds einen Median-Wert von 2,40%.  Das 25%-Perzentil ist 2,20% und das 75%-Perzentil 2,70%. Mit unserer Regressionsgleichung errechnen sich Bauzinsen in 2027 in Höhe von 3,7% als mittlere Prognose für das Jahr.

Bauzinsen Prognose 2030

Wie lassen sich längerfristige Entwicklungen in einer Hypothekenzinsen-Prognose bis 2030 sinnvoll abschätzen? Im Gegensatz zu den Jahren 2025 und 2026, für die es bereits erste belastbare Prognosen von Banken und Analysehäusern gibt, existieren für das Jahr 2030 so gut wie keine konkreten Vorhersagen zu Bauzinsen oder den Renditen 10-jähriger Bundesanleihen. Dennoch lassen sich mithilfe plausibler Annahmen und strukturierter Modellierung realistische Entwicklungskorridore ableiten. Die Redaktion nimmt als Grundlage die Regressionsformel aus historischen Marktdaten (s. o.).

Zwischen Januar 2023 und Januar 2025 zeigte sich eine stabile Korrelation zwischen den Renditen 10-jähriger Bundesanleihen und den Bauzinsen für Immobilienfinanzierungen mit 10-jähriger Zinsbindung. Eine lineare Regressionsanalyse ergibt folgende Schätzformel:

Bauzins (10 Jahre) = 2,840 % + 0,342 × Rendite der 10-jährigen Bundesanleihe

Diese Formel bildet die rechnerische Basis für alle weiterführenden Überlegungen bis 2030. Entscheidend ist dabei, wie sich die zugrundeliegende Bundesanleihen Rendite entwickelt.

Empfehlung: Goldpreis Prognose 2030

Szenarien für die Entwicklung der Bundesanleihen Renditen bis 2026 -2030 und resultierende Bauzinsen & Baufinanzierung

Bundesanleihen

Da es sich um eine rein hypothetische Zeitspanne handelt, wurden zwei Entwicklungspfade für die 10-jährigen Bundesanleihen modelliert:

Szenario 1 (moderat): Die Fiskalpolitik wird konsolidiert, die Inflation unter Kontrolle gebracht, das Vertrauen in die Stabilität der Staatsfinanzen kehrt zurück. Die Renditen sinken mittelfristig leicht.

Szenario 2 (hoch): Anhaltende hohe Staatsausgaben, geopolitische Spannungen, protektionistische Maßnahmen und strukturelle Inflation führen zu dauerhaft erhöhten Kapitalmarktzinsen.

Die Ergebnisse sind in der Abbildung 4 dargestellt.

Abbildung 4: Modellierte Renditen von 10-jährigen Bundesanleihen, Basisszenario (Szenario 1), ungünstiges Szenario (Szenario 2)

In der Tabelle sind die Daten zu Abbildung 3 und die berechneten Bauzinsen angegeben

Beide Szenarien zeigen, dass bereits geringe Veränderungen der Anleiherenditen deutliche Auswirkungen auf Immobilienzinsen haben können. Die Spannbreite der prognostizierten Bauzinsen liegt zwischen 3,73 % und 4,23 % – ein Unterschied, der auf ein Immobiliendarlehen von 300.000 Euro gerechnet mehrere Tausend Euro Zinskosten ausmacht.

Tabelle 2: Projektion der Bundesanleihen Renditen und der Bauzinsen 2026–2030

Jahr	Rendite 10J Bund (Szenario 1)	Bauzins (Szenario 1)	Rendite 10J Bund (Szenario 2)	Bauzins (Szenario 2)
2026	3,1	3,91	3,7	4,11
2027	3	3,85	3,9	4,19
2028	2,9	3,82	4	4,23
2029	2,8	3,76	4	4,23
2030	2,7	3,73	3,8	4,17

Ergebnisse für die Bauzinsen: Baufinanzierung 2030 moderat höher als aktuell?

Im ersten Szenario liegt die prognostizierte Rendite 10-jähriger Bundesanleihen im Jahr 2026 bei 3,1 %. Daraus ergibt sich ein erwarteter Bauzins von 3,91 %. Für 2027 wird ein Rückgang der Anleiherendite auf 3,0 % angenommen, der Bauzins fällt entsprechend auf 3,85 %. Im Jahr 2028 sinkt die Rendite weiter auf 2,9 %, der Bauzins reduziert sich leicht auf 3,82 %. 2029 werden 2,8 % bei den Anleihen erwartet, was zu einem Bauzins von 3,76 % führt. Bis 2030 geht die Rendite auf 2,7 % zurück, der Bauzins wird auf 3,73 % geschätzt.

 

Abbildung 5: Modellierung der Bauzinsen 2026 -2030

Im zweiten Szenario wird ein stärkerer Anstieg der Kapitalmarktzinsen angenommen. Für 2026 wird eine Bundesanleiherendite von 3,7 % prognostiziert, woraus sich ein Bauzins von 4,11 % ergibt. Im Folgejahr 2027 steigt die Rendite auf 3,9 %, der Bauzins erhöht sich auf 4,19 %. Im Jahr 2028 wird ein weiteres Anziehen der Rendite auf 4,0 % erwartet, die Bauzinsen erreichen 4,23 %. Auch 2029 bleibt die Rendite auf 4,0 %, mit einem konstanten Bauzins von 4,23 %. Erst im Jahr 2030 sinkt die Anleiherendite leicht auf 3,8 %, was für die Baufinanzierung zu einem Zins von 4,17 % führt.

Background

Wer eine Immobilie finanzieren möchte, steht oft vor einer schwierigen Frage: Soll ich jetzt bauen oder noch warten? Viele Menschen zögern, weil die Finanzierungskosten stark schwanken können. Besonders in Zeiten wirtschaftlicher Unsicherheit gewinnt das Thema der zukünftigen Zinsentwicklung an Bedeutung.

Bauzinsen Prognosen helfen dabei, fundierte Entscheidungen über langfristige Finanzierungen zu treffen. Gerade bei hohen Kreditvolumina wirken sich bereits geringe Veränderungen der Zinsen stark auf die monatliche Belastung aus. Prognosen können zwar keine absolute Sicherheit bieten, doch sie geben eine wertvolle Orientierung über mögliche Entwicklungen der Finanzierungskosten.

Die Entwicklung von Bauzinsen hängt von mehreren wirtschaftlichen und politischen Faktoren ab. Eine zentrale Rolle spielt die Geldpolitik der Europäischen Zentralbank. Ihre Entscheidungen zum Leitzins beeinflussen kurzfristige Refinanzierungskosten. Doch für langfristige Darlehen sind andere Parameter entscheidend. Besonders wichtig sind die Renditen von Bundesanleihen mit zehnjähriger Laufzeit. Sie gelten als Referenz für sichere, langfristige Kapitalanlagen.

Wenn Investoren dem Staat nur zu höheren Zinsen Geld leihen, steigen auch die Kosten für Immobilienkredite. Die 10-jährigen Bundesanleihen sind also ein Frühindikator für die Entwicklung langfristiger Hypothekenzinsen. Hinzu kommen Inflationserwartungen, Konjunkturaussichten und geopolitische Risiken. Diese Faktoren wirken zusammen und machen die Bauzinsen zu einer komplexen, aber berechenbaren Größe.

Wer sich mit der Prognose von Immobilienzinsen beschäftigt, sollte daher nicht nur auf die aktuelle Zinspolitik schauen. Ein tieferes Verständnis der Marktmechanismen hilft, gute Entscheidungen zu treffen. Ob für Eigenheim, Kapitalanlage oder Anschlussfinanzierung – der richtige Zeitpunkt kann viel Geld sparen.

Die Notenbanken als Taktgeber der Bauzinsen Entwicklung

Jahr 2022: Inzwischen haben die beiden großen Notenbanken in den letzten Monaten 2022 bereits mehrmals die Leitzinsen in großen Zinsschritten von 0,75% angehoben. Die Leitzinsen liegen aktuell (November 2022) bei:

in Europa 2,0%
in den USA 3,75 – 4,00%

Die für den Zinsmarkt wichtigsten Fragen sind derzeit:
Bis auf welchen Zins werden die Notenbanken die Leitzinsen anheben (terminal rate) und
Ab welchem Zeitpunkt werden die Notenbanken die Leitzinsen wider senken.

Am Finanzmarkt wird in den USA der Gipfel-Leitzins bei rund 5% für den Mai 2023 eingepreist.

Anfang Januar wurde die Zinsentwicklung von den Analysten noch ganz anders eingeschätzt, da keine Leitzinserhöhung für 2022 am Markt eingepreist war, fiel die Bauzinsen Prognosen 2022 entsprechend verhaltend aus. Aber die hohe Inflationsrate im Januar 2022 im Euroraum von 5,1% brachte den Turnaround. Die globale Zinsentwicklung wird wesentlich durch die wichtigste Notenbank, der amerikanischen FED beeinflusst. Und die könnte aufgrund der hohen Inflation bereits im Juni 2022 die Leitzinsen erneut anheben. In Deutschland wird die Bauzinsentwicklung 2022 neben den EU-Leitzinsen auch von der weiteren Entwicklung der Corona Pandemie in Europa beeinflusst. Insbesondere die Letalität der Corona Mutante Omikron wird einen wesentlichen Einfluss auf den weiteren Zinsverlauf haben.

Während die kurzfristigen Zinsen wesentlich von den Leitzinsen der Notenbanken abhängen, werden die langfristigen Zinsen (10 bis 30 Jahre) eher durch die Renditen der Staatsanleihen bestimmt.

Der Finanzmarkt lebt mindestens so stark von der Zukunft wie von der Gegenwart. Deshalb spielen Inflationserwartungen und Zinserwartungen eine große Rolle. Und da sieht es für Bauherren 2022 und 2023, was die Erwartungen für die zukünftige Zinsentwicklung betrifft, gemischt aus.

Der Corona Einfluss auf die Zinsentwicklung

Wenn die Corona Infektionszahlen und die Belegung der Intensivbetten mit Corona Patienten sinken, werden die Immobilienzinsen vermutlich in 2022 steigen. Sollte sich die Pandemielage weiter drastisch verschlimmern, ist mit sinkenden Zinssätzen zu rechnen, da die Wirtschaft erneut einbrechen würde. Die Deutsche Bank geht allerdings von einer Entschärfung der Corona Infektionen und niedriger Inflation in 2022 aus. Zum Jahresende 2022 prognostiziert die DB für eine 5-10 Jahre laufende Baufinanzierung einen Zinssatz von 1,45%. Bezogen auf den aktuellen Stand eine deutliche Bauzinsen Entwicklung nach oben.

In diesem Wiki möchten wir Ihnen einen Überblick geben, welchen Trend die Fachleute aufgrund der vorliegenden Indikatoren in den nächsten Monaten (und darüber hinaus bis zum Jahresende 2022 und bis in 2023 hinein) bei der Bauzinsentwicklung erwarten.
Das langjährige Zins-Tal ist bereits in 2016 durchschritten worden. Die Baufinanzierung wird auch Anfang 2022 noch sehr günstig bleiben, bevor zur Jahresmitte 2022 eine Trendwende einsetzten könnte. Der Zinsanstieg sollte allerdings auch dann moderat bleiben, da das Anstiegspotential aufgrund der EZB-Zinspolitik nur gering ist.

Außerdem haben die verschiedenen Leitzinserhöhungen (2016, 2017 und zuletzt am 17. Dezember 2018) sowie die Rücknahme der geldpolitischen Lockerungen der amerikanischen Notenbank entgegen allen gängigen Lehrbuchmeinungen bisher  zu keinem nennenswerten Anstieg der Kapitalmarktzinsen geführt. Die Bank für Internationalen Zahlungsausgleich (BIZ) vermutet in ihrem Quartalsbericht Dezember 2017 eine Entkoppelung bisher bestehender Zusammenhänge.

Hypothekenzinsen Prognosen 2022, 2023 und 2024

Die Zeit des ganz billigen Baugeldes ist vermutlich vorbei. Die Fachleute rechnen für 2022 und 2023 mit steigenden Zinsen. Die überwiegenden Annahmen der Experten sind für die Bauzinsen Prognosen in 2022:

eine stabile US Wirtschaft
deshalb Erhöhung der Leitzinsen in den USA in mehreren Schritten um je 0,50%
Erhöhung der Leitzinsen im Euroraum ab Sommer 2022 bis Ende 2022 auf dann 0% oder 0,25%.

Die Prognosen im Detail

23.05.2022 Christine Lagarde, EZB-Präsidentin in ihrem Blogbeitrag: „Vor dem Hintergrund der oben vorgelegten Beweise gehe ich davon aus, dass die Nettokäufe im Rahmen des APP sehr früh im dritten Quartal enden werden. Dies würde uns im Einklang mit unserer Forward Guidance eine Zinserhöhung bei unserer Sitzung im Juli ermöglichen. Ausgehend von den aktuellen Aussichten dürften wir in der Lage sein, die Negativzinsen bis zum Ende des dritten Quartals zu verlassen.“

11.05.2022 Dr. Joachim Nagel Präsident der Deutschen Bundesbank Rede auf der DZ BANK Kapitalmarktkonferenz 2022: „Der EZB-Rat erwartet, dass der Nettoerwerb im Rahmen des Programms zum Ankauf von Vermögenswerten (APP) im Sommer beendet wird. Die Nettokäufe könnten aus heutiger Sicht Ende Juni eingestellt werden. Meiner Ansicht nach sollte darauf zügig eine erste Zinsanhebung folgen, möglicherweise im Juli. ….
Es bleibt abzuwarten, wie viele Zinsanhebungen bis Ende des Jahres stattfinden werden.“

EZB: allg. Zinsen März 2022. Quelle: ecb.europa.eu

	2022	2023	2024	2025
Dreimonats-EURIBOR [%]	-0,4	0,3	0,7	?
Rendite 10jähriger Staatsanleihen [%]	0,8	1,0	1,0	?

Sollten die Prognosen der EZB für 2022, 2023 und 2024 stimmen, dürften sich die Bauzinsentwicklung nach oben in Grenzen halten

Marktteilnehmer

Deutsche Bank:
Renditen 10-jähriger Bundesanleihen stehen aktuell bei 1,14 % Prozent (Stand: 09.05.2022). Auf Sicht von sechs
Monaten sieht die DB die Renditen bei 1,20 Prozent. Quelle: deutsche-bank.de

ifo Institut:
„Im Einklang mit der geldpolitischen Normalisierung dürften die Zinsen und Renditen an den Kredit- und Kapitalmärkten leicht anziehen. Zum Ende des Prognosezeitraums dürfte die Rendite für zehnjährige Bundesanleihen wieder leicht im Plus liegen. Das Finanzierungsumfeld für Haushalte, Unternehmen und Staat bleibt dennoch auf absehbare Zeit günstig.“ Quelle: ifo.de

interhyp Trendbarometer, Stand 23.05.2022:
„Die Mehrheit der Fachleute ist sich einig, dass es sowohl kurzfristig als auch im Verlauf des Jahres mit den Konditionen weiter bergauf gehen wird.“
Das Trendbarometer von interhyp zeigt für die nächsten 4 Wochen stagnierende Zinsen (50 %) bzw. steigende Zinsen (50 %) und für die mittel- bis langfristige Zinsentwicklung (6 – 12 Monate) steigende Zinsen (80 %) an,

PIMCO

„Nach unserer Auffassung bleiben die langfristigen Faktoren, die für das niedrigere Niveau der neutralen Leitzinsen verantwortlich sind – darunter die demografische Entwicklung, das Gleichgewicht zwischen Sparraten und Investitionen sowie die hohen Schuldenniveaus –, weiter in Kraft………Dennoch bleiben wir bei der Grundannahme, dass die neutralen Leitzinsen niedrig bleiben und auch das endgültige Zinsniveau im nächsten Zyklus niedriger ausfallen könnte…………..Trotz der Möglichkeit kurzfristiger Zinsanstiege im Zuge der fortschreitenden Wirtschaftserholung gehen wir davon aus, dass die Zinsen auf lange Sicht in einer gewissen Bandbreite bleiben werden. “ Quelle: pimco.de

EZB lässt die Leitzinsen für „längere Zeit und weit über den Zeithorizont“ hinaus niedrig

Hintergrund für diese Einschätzung ist die Zinsentwicklung in den vergangenen Monaten, die trotz mehrfacher Leitzinsanhebung in den USA zu keiner gravierenden Anhebung der Kapitalmarktzinsen in Deutschland geführt hat. Die 10-jährigen Bundrenditen schwanken immer noch in einem langjährigen Korridor.

Die EZB hat auf Ihrer Sitzung am 22. Juli 2021 und in der anschließenden Pressekonferenz nochmals beteuert, die Leitzinsen frühestens im Sommer 2023 anzuheben: „Unsere Leitzinsen liegen seit einiger Zeit nahe ihrer Untergrenze, und die mittelfristigen Inflationsaussichten liegen nach wie vor deutlich unter unserem Zielwert.“ Damit verbleibt der Zinssatz für die Hauptrefinanzierungsgeschäfte sowie die Zinssätze für die Spitzenrefinanzierungsfazilität und die Einlagefazilität unverändert bei 0,0%, 0,25% bzw.  – 0,40%.
Der EZB -Rat geht weiterhin davon aus, dass die EZB-Leitzinsen für längere Zeit und weit über den Zeithorizont des Nettoerwerbs von Vermögenswerten hinaus auf ihrem aktuellen Niveau bleiben werden.“

Die Bauzinsen sind selbst für die 20jährige Laufzeit zum 1. August 2021 mit 1,35% weit unter der wichtigen Marke von 2,00%. Die EZB wird allerdings alles unternehmen, um neben den Geldmarktzinsen (kurzfristige Zinsen wie Tagesgeldzinsen) auch die langfristigen Zinsen (Kapitalmarktzinsen) einigermaßen niedrig zu halten. Andernfalls würden die Finanzierungskosten der Südländer in der EU zu hoch und auch die allseits hohe Staatsverschuldung würde unfinanzierbar.

Bauzinsen Entwicklung von 2012 bis 2021

Wie die folgenden Abbildungen zeigen, sind die Immobilienzinssätze in den letzten Jahren deutlich gesunken. Die Abbildung 3 zeigt die Entwicklung der Wohnungsbaukredite an private Haushalte mit Zinsbindung von 1 Jahr bis 5 Jahre.

Während der Datenerhebung lag der höchste Zinssatz im Oktober 2008 mit 5,57%. Im Januar 2018 lag der durchschnittliche Effektivzinssatz für diese Laufzeit bei 1,69% und im Oktober 2021 bei 1,33%. In den Monaten August, September und Oktober hat es eine Trendwende gegeben und die Zinsentwicklung stagniert bzw. die Zinsen nehmen wieder moderat zu.

Die Daten der Bundesbank sind aufgrund der Datenerhebung immer einige Monate im Verzug.  Im Januar 2018 lag der durchschnittliche Effektivzinssatz für die Laufzeit 5 – 10 Jahre bei 1,65% im Oktober 2021 bei 1,10%.

Im Januar 2003 lag der durchschnittliche Effektivzinssatz für die längerfristigen Baukredite (über 10 Jahre) bei 5,38% im Oktober 2021 bei nur 1,29%.

Zinsverlauf in den vergangenen Jahren

Die zeitliche Veränderung der Zinssätze für die Baufinanzierung ist von offizieller Seite und auch von der Privatwirtschaft (Kreditinstitute) etc. gut dokumentiert. Was ganz allgemein bei Zinsen festzustellen ist, trifft auch für die Immobilienzinsen zu: Es geht seit Jahren nur in eine Richtung, nämlich nach Süden: Die Zinssätze befinden sich in einer veritablen Baisse. Zur Freude aller Schuldner, zu denen in der Regel auch die Bauherren gehören.

Die Bauzinssätze korrelierten in der Vergangenheit eng mit den Renditen für Pfandbriefe und. Denn die Immobilienfinanzierer akkumulieren die vergebenen Baukredite zu Bündeln und veräußern diese dann am Finanzmarkt. Da viele Pfandbriefe börsentäglich gehandelt werden, sind die Daten transparent und historisch verfügbar, was für die Immobilienzinsen so nicht der Fall ist.

Die Bundrenditen als Indikator für die Bauzinsentwicklung

Für den Bauherren ist die aktuelle Zinssituation sicher wichtiger als der historische Trend. Aber gerade um das Marktumfeld und den Ist-Stand zu objektivieren, auch unter psychologischen Aspekten, kann ein Blick in die historische Entwicklung der Bauzinsen hilfreich sein. Die Renditen der Staatsanleihen, die so genannten Bundrenditen korrelieren relativ gut mit der Zinsentwicklung der Immobilienfinanzierung.

Historische Vorhersagen

2019

Zusammenfassung: Die meisten Analysten erwarten bei den Zinsen in 2019 keine großen Entwicklungen. Der Konsens für die geldpolitische Entwicklung in den USA sind 1 bis 2 Leitzinserhöhungen in den USA durch die FED. Die EZB dürfte Ende 2019 einen, vermutlich sehr kleinen, symbolischen Zinsschritt vornehmen.
Im September 2019 wurden die historischen Tiefststände bei den Bauzinsen erreicht. In 2019 hat die Amerikanische Notenbank 3 Leitzinssenkungen getätigt, Bauherren konnten von der Zinsentwicklung in Deutschland deutlich profitieren.

Commerzbank Prognose

Die Analysten der Commerzbank rechnen in Ihrer Research-Prognose nicht mit einer Leitzinserhöhung durch die EZB noch in diesem Jahr: „Die Notenbank wird nach Einschätzung der Commerzbank-Experten ihren Leitzins nicht schon 2019 anheben, sondern erst im März 2020 – ohne damit einen Zinserhöhungszyklus einzuleiten. „Eine wirkliche Wende der Geldpolitik ist im Euroraum weiterhin nicht in Sicht“, so Krämer.“

ING-DiBa

Die ING geht von „alles beim Alten“ in diesem Jahr aus. Entsprechend sieht die Bank keine Rezession, aber auch kein deutliches Wachstum. Bei den Zinsen wird keine Position bezogen.

Postbank

Die Postbank hat für Ihren Ausblick den Titel „Höhere Bauzinsen in 2019“ gewählt und erklärt die Einschätzung mit den Worten „Dagegen dürften die geldpolitische Trendwende im Euroraum und die solide Konjunkturentwicklung wieder stärker in den Fokus der Marktteilnehmer treten und für höhere Zinsen sorgen. Baufinanzierungen könnten sich 2019 in der Folge verteuern.“

Die Postbank erwarten steigende Zinsen für Wohnungsbaukredite. Quelle: Postbank.de

Rückblick auf die Voraussagen 2018

Ein kleiner Wehrmutstropfen für alle, die bisher noch nicht in den eigenen 4 Wänden wohnen. Die Tiefst-Zinsen gab es in 2016, nach den Erwartungen allen Analysten, werden diese Zinssätze von deutlich unter 1,0% zukünftig nicht wieder erreicht. Ein Szenario für einen erneuten Zinsabsturz wäre nur durch einen schweren Einbruch in der Weltkonjunktur, durch einen globalen Krieg wie den Einsatz von Atombomben etc. denkbar.

Die Amerikanische Notenbank wird nach ihren Ankündigungen im September 2017 und im Januar 2018  bis Ende 2018 weitere Leitzinserhöhungen durchführen.

Die EZB wird aller Voraussicht nicht vor Ende des Anleiheprogramms die Zinsen anheben und damit nicht vor Ende 2018, wahrscheinlich sogar erst in 2019 (Pressemitteilung 26.10.2017). Aufgrund der hohen Verschuldung der südlichen EU Länder wie Italien, Portugal, Spanien etc. wird eine Zinserhöhung vermutlich nur in moderaten Minischritten erfolgen. Damit ergibt sich für Immobilienzinsen in 2018 eine Prognose mit moderatem Zinsplus von ca. 0,3%. Unsere Prognose 2019 liegt bei durchschnittlich 1,8% zum Jahresende für Baukredite mit 5 jähriger Laufzeit und 2,1% für die 10 jährige Laufzeit.

Bundesbank

Die Bundesbank geht in Ihrem Monatsbericht Juni von wenig Veränderungen auf dem Zinsmarkt aus: „“Bei anhaltend expansiver Geldpolitik des Eurosystems haben sich die Erwartungen bezüglich der zukünftigen Zinsentwicklung seit Abschluss der Dezember-Projektion kaum verändert.“

Monatsbericht Februar 2018: „Auf Grundlage seiner wirtschaftlichen und monetären Analyse beließ der EZB-Rat die Leitzinsen im Berichtszeitraum unverändert. Der Hauptrefinanzierungssatz liegt damit weiterhin bei 0%, die Zinssätze für die Spitzenrefinanzierungs- und die Einlagefazilität liegen bei 0,25% und – 0,40%. Der EZB-Rat geht weiterhin davon aus, dass die Leitzinsen für längere Zeit und weit über den Zeithorizont seines Nettoerwerbs von Vermögenswerten hinaus auf ihrem aktuellen Niveau bleiben werden.“

März: Flucht ins Betongold – Droht eine Blase am deutschen Immobilienmarkt?

Leitzinserhöhungs-Phantasien

Bundesverband Öffentlicher Banken Deutschlands, VÖB, e.V.

Der VÖB geht von einer robusten und dynamischen Wirtschaftsentwicklung in Deutschland aus und geht in seiner Februar Prognose von steigenden Renditen bei den 10-jährigen
Bundesanleihen in den nächsten 2 Monaten aus. Der Trend für die kommenden 6 Monate wird ebenfalls Zins positiv eingeschätzt.

Commerzbank

Die Bank gehört zu den Wenigen in der Branche, die bereits in 2018 mit einer Leitzinserhöhung der EZB rechnen, ferner gehen sie von 4 Zinserhöhungen in den USA aus, wie in der Prognose angegeben ist: „In den USA dürfte die nahende Vollbeschäftigung die Kerninflation allmählich anziehen lassen. Um einer Überhitzung vorzubeugen, wird die Fed im Jahr 2018 die Zinsen wohl weitere viermal anheben.
„Weil im Euroraum die Kerninflation tendenziell die EZB-Erwartungen enttäuschen dürfte, rechnen wir 2018 noch nicht mit einer Zinserhöhung der EZB.“
„Im Euroraum dürften die zehnjährigen Bundrenditen sich 2018 in der Tendenz weitgehend seitwärts bewegen.“

Konkret geht das Commerzbank Research Team in der Prognoseeinschätzung „Konjunktur und Finanzmärkte Februar 2018“ zum Ende 2018 von 3% Rendite für die 10-jährigen US-Treasury und 0,60% für die 10-jährigen Bundesanleihen aus

Deutsche Bank Prognose

Die Deutsche Bank bzw. das Research Team geht für 2018 von einer robusten Konjunktur mit einem BIP-Wachstum von 2,3% und einer Inflationsrate von weniger als 2% aus. Eine Leitzinserhöhung im Euroraum sieht die Bank erst in 2019. Aufgrund der Zinsentwicklung und den anderen Einflussfaktoren sieht die Deutsche Bank in Ihrer Prognose die 10jährigen Bauzinsen Ende 2018 bei 2%.

Seitwärtsbewegung?

interhyp Prognose

Das Institut geht auf kurze Sicht von seitwärts laufenden Zinsen aus. Für 2018 erwarten die Experten ein Zinsanstieg von 0,3%. Wobei die EZB mit ihrer Geldpolitik den Ausschlag über die genaue Entwicklung geben wird. Ob der Zinsmarkt auf EZB Entscheidungen mit dauerhaft mit steigenden Zinsen oder nur kurzfristig mit erhöhter Volatilität reagiert wird sich zeigen. Der Prognose der interhyp ist aber zu entnehmen: „Zum jetzigen Zeitpunkt spricht einiges dagegen, dass die Zinsen in den kommenden Monaten signifikant steigen werden.

Postbank

Auch die Zins-Experten der Postbank rechnen in Ihrer Prognose („Die Zinsen steigen“) mit anziehenden Hypothekenzinsen. Sie vermuten eine frühere als von den Märkten eingepreiste Leitzinserhöhung und führen als zinssteigenden Einflussfaktor die Beendigung des Anleiheankaufprogramms an.
Aber dramatische Änderungen werden nur bei einem starken Anstieg der Verbraucherpreise erwartet: „Bei den Hypothekenzinsen dürfte sich die jüngste Aufwärtsbewegung der Renditen bald bemerkbar machen. Bauherren und Immobilienerwerber sollten sich die noch sehr günstigen Konditionen durch eine möglichst langfristige Zinsfestschreibung sichern. So schnell dürfte die Zeit historisch niedriger Zinsen aber auch nicht enden. Die Notenbanken werden die Zinsen eher vorsichtig anheben, um eine unerwünschte Dämpfung der Konjunktur zu vermeiden. Sollte die Inflation wegen der sehr guten Konjunkturentwicklung aber schneller als erwartet ansteigen, könnten der Handlungsdruck bei den Notenbanken zunehmen und die Zinsen auch sprunghaft ansteigen.“

Wie entwickelte sich eigentlich das Baugeld 2016?

Experten der Finanzwirtschaft beantworteten diese Frage zu Beginn des Jahres 2013 damit, dass sie die Zinsen für Baufinanzierungen mit zehnjähriger Laufzeit Ende des Jahres bei rund 3,4 Prozent sehen. Immobilienerwerber konnten sich über diese Fehleinschätzung des Marktes durch eben die Experten freuen. Rund ein Viertel günstiger konnten angehende Immobilienbesitzer ihre Traumimmobilie noch Ende 2013 finanzieren. Der durchschnittliche Zinssatz betrug 2,6 Prozent p. a. und lag damit deutlich unter der Prognose. 2014 erfolgte ein weiterer deutlicher Rückgang des Zinsniveaus für Baugeld bis zum Jahresende, mit Tiefstständen von bis 1,20% für 5 Jahre Laufzeit. Eine weiterhin positive Situation für Hausbauer in den letzten Monaten 2015 und sieht auch die Deutsche Bank Research mit ihrem Marktausblick Baufinanzierung. Nach Einschätzung der Wissenschaftler dürfte im Quartal I 2016 keinen Zinsanstieg bevorstehen.

Der Hauskredit ist damit immer noch eine echte Alternative zur Miete. Die Miete bekommt der Vermieter und ist für den Mieter unter dem Aspekt der Geldanlage verlorenes Kapital. Mit einem Eigenheim wird dagegen aktiv die eigene Geldanlage kontinuierlich aufgebaut.

Pfandbriefindex

Bauzinsen hängen nicht nur vom Leitzins der EZB, sondern auch vom deutschen Pfandbriefindex ab. Dieser berücksichtigt neben den Leitzinsen allerdings auch noch weiterreichende ökonomische Faktoren, beispielsweise Kaufkraftverlust oder Wirtschaftswachstum. Die deutsche Wirtschaft erwartet für 2016 nur noch eine moderate Wirtschaftsentwicklung. Eine steigende könnte durch die „Normalisierung der Energiepreise im Vorjahresvergleich“ erfolgen. Ein Anstieg der Inflation wiederum bedeutet zeitweise regulatorische Maßnahmen, sprich Zinserhöhungen, durch die Zentralbanken. Hier könnten durchaus Kriterien „versteckt“ sein, die zu einem leichten Anstieg im Baugeld in den nächsten Jahren sprechen. Auf der anderen Seite steht der Leitzins. Kaum noch vorhanden, ist er dennoch so präsent wie selten zuvor. Immerhin sorgt er für extreme Kapitalmarktsituationen.

Für die EZB gibt es bei einer Betrachtung der gesamten europäischen Wirtschaftsleistung keine Chance, den Leitzins nach oben zu schrauben. Die Deflation in Griechenland und die Stagnation auf der Iberischen Halbinsel lassen einen Zinsanstieg nicht zu, im Gegenteil. In diesen Märkten fehlt es an allen Ecken und Enden an Liquidität, die Kreditinstitute erweisen sich zurzeit als eines der Hemmnisse, die südeuropäische und südosteuropäische Wirtschaftsmaschinerie wieder anzustoßen. Erst ein Anstoßen der Produktivität würde auch wieder die dringend benötigten Arbeitsplätze schaffen, die wiederum zu einer Erhöhung der Konsumquote führen und im Rahmen der Spirale höhere Steuereinkommen für die angeschlagenen Mitgliedsstaaten der EU brächten.

Von diesem Szenario ist Europa aber noch weit entfernt. Bauherren und mögliche Immobilienerwerber müssen sich in nächster Zeit nicht sorgen, dass die Baugeldzinsen überproportional ansteigen werden. Die Talsohle ist aber sehr wahrscheinlich bereits erreicht und auch wenn kurzfristig noch Seitwärtsbewegungen erfolgen, mittelfristig dürfte es moderat nach oben gehen.

2016

Mai
Die Zinsen für den Hauskredit dürften in den kommenden Wochen seitwärts tendieren, denn es könnten sich zwei Entwicklungen bei den Zinsen neutralisieren: Die amerikanische Notenbank hat in ihrer Sitzung im Dezember erstmals die Leitzinsen erhöht. Auf der anderen Seite dürfte die EZB ihr Anleiheankaufprogramm eher ausweiten und die Leitzinserhöhung noch über das Jahr 2016 oder sogar 2017 hinaus verschieben.

2015

Juni – Juli 2015: Der nahezu dramatische Anstieg der Renditen für mittel- und langfristige Bundesanleihen innerhalb von wenigen als 6 Wochen hat viele Anbieter veranlasst, kurzfristig die Baufinanzierungszinsen heraufzusetzen. Die Finanzmärkte sind aktuell sehr volatil und das dürfte in den kommenden Monaten so weiter gehen. Davon sind auch die Zins-Futures betroffen. Die Wahrscheinlichkeit für eine Zinswende ist deutlich gestiegen.

Literatur

CME Group – FED Funds Future. Aktuelle Daten.

PIMCO – Zusammenhänge