Für Sparer waren die letzten Jahre wegen der Niedrigzinspolitik der EZB besonders hart und eine Besserung ist aktuell nicht abzusehen. Es gibt aber auch Profiteure: alle Kreditnehmer können ihren Konsum relativ günstig fremdfinanzieren. Das gilt auch für die Immobilienfinanzierung, mit historisch niedrigen Bauzinsen. In unserem Wiki geht es hier um die Hypothek, die wohl üblichste Form der Immobilienfinanzierung, die für den Bauherren oft über dem Check mit einem Hypothekenrechner beginnt.
Inhalt
Wiki: Begriff & Grundlagen
Die Hypothek ist eine Kreditform und gehört zur Gruppe der Baufinanzierung. Wie der Begriff schon sagt, werden solche Kredite verwendet, um Wohnungs- und Eigenheimbauten finanziell abzusichern. Nach deutschem Recht ist die Hypothek (§ 1113 BGB) bzw. ein Hypothekendarlehen wie auch die Grundschuld § 1191 BGB ein Grundpfandrecht, Voraussetzung dafür ist das Bestehen einer Forderung. Das Pfandrecht bedeutet, wenn ein Schuldner sein Grundstück oder Gebäude mit einer Hypothek belastet hat und die Forderungen, die der Gläubiger stellt nicht zahlen kann, kommt es zu einer Zwangsvollstreckung der angelasteten Immobilie. (Da es bei dieser Finanzierungsform meist um sechsstellige Summen geht, wirkt sich der Kreditzins ganz besonders auf die Gesamtkosten aus. Ein Vorabcheck und ein Vergleich der Hypothekenzinsen mit einem Hypothekenrechner im Internet kann den Bauwilligen oft nicht nur einige Prozent hinter dem Komma, sondern dadurch auch tausende Euro sparen.)
Aus dem Erlös des Vollstreckungsverfahrens kann der Gläubiger seine Forderungen beziehen. Der Kreditnehmer haftet aber nicht nur mit dem Grundstück, sondern auch mit allen damit fest verbundenen Gegenständen, sowie den Erzeugnissen und Erträgen des Grundstücks und mit seinem Privatvermögen. Pfandrechte werden langfristig zurückgezahlt, das heißt mindestens 4 Jahre. Da es bei dieser Fremdfinanzierung um die Absicherung der Kredite durch Immobilien geht, müssen Hypothekendarlehen im Grundbuch eingetragen werden. Dies geschieht beim zuständigen Amtsgericht. Hat der Inhaber seinen Kredit ordnungsgemäß und fristgerecht zurückgezahlt, kann dieser die Hypothek löschen lassen. Weitere Informationen finden Sie auch auf unserem Kreditrechner.
Warum sich der Hypothekenrechner lohnt
Vor Vertragsabschluss lohnt sich durchaus ein Hypothekenvergleich bei Bausparkassen und Realkreditinstituten (Realkreditinstitute sind Banken, die sich hauptsächlich mit der Finanzierung langfristiger Investitionen beschäftigt). Es werden unterschiedliche Konditionen angepriesen und der Kreditnehmer hat die Qual der Wahl sich das beste und auf seine Bedürfnisse zugeschnittene Angebot auszusuchen. Die Hauptkriterien und ausschlaggebenden Punkte sind die Länge der Laufzeit, Höhe der Zinsen, monatliche Tilgung und natürlich die Höhe der Kreditsumme.
Durch den Beschluss der Europäischen Zentralbank in Frankfurt den Leitzinssatz noch länger auf dem aktuellen Niveau zu belassen, sind Kredite zurzeit unter sehr günstigen Voraussetzungen zu bekommen sind. Wer also demnächst zu Bauherr oder Eigenheimbesitzer sein möchte, sollte dies schleunigst in Angriff nehmen, denn der Zinsanstieg ist bereits erfolgt und dürfte sich in den kommenden Jahren fortsetzen. Die Zinssätze für Baugeld sind auf einem Rekordtief. Weitere Informationen können Sie auch über unseren Zinsrechner online erhalten.
Beliebte Finanzierungsform
Obwohl es zahlreiche Möglichkeiten gibt, eine Baufinanzierung durchzuführen, erfreuen sich herkömmliche Hypotheken nach wie vor großer Beliebtheit. Diese Finanzierungsart kann der Bauherr sowohl über seine eigene Hausbank als auch über diverse, speziell auf eine Baufinanzierung ausgerichtete Bank vornehmen lassen. Eine gute Informationsquelle stellt auch ein Hypothekenrechner dar.
Diese Darlehensform unterscheidet sich nach Laufzeiten, Zinsfestschreibungen und auch nach dem Agio. Selbstverständlich gibt es auch von Anbieter zu Anbieter unterschiedliche Zins- und Tilgungsvereinbarungen. Bevor der Bauherr also eine Entscheidung trifft, mit welchem Anbieter er seine Fremdfinanzierung vertraglich vereinbaren möchte, sollte ein unabhängiger Vergleich hinsichtlich der angegebenen Konditionen durchgeführt werden, wie beispielsweise mittels eines Baukreditrechners.
Zusammenhang von Tilgung und Laufzeit
Grundsätzlich kann man festhalten, dass die Höhe der Schuldzinsen adäquat zur gewählten Zinsbindungsfrist steigt. Das bedeutet, Hypotheken, die mit einem variablen Zinssatz abgeschlossen werden, haben niedrigere Zinsen als Festgeschriebene. Dafür muss der Bauherr aber damit rechnen, dass sich seine monatliche Belastung erhöht, wenn die Zinsen steigen. Um eine langfristige Kalkulationsgröße der monatlichen Belastung zu erreichen, wählen Bauherren deshalb in der Regel Zinsbindungsfristen zwischen 5 und 15 Jahren, auch wenn die Zinsen dann im Durchschnitt um ein bis zwei Prozent höher liegen. Ein weiteres Kriterium für einen unabhängigen Vergleich von Hypotheken ist die Höhe der Auszahlung. Sie macht den Unterschied zwischen dem nominellen und effektiven Zinssatz aus.
Es gibt Kreditinstitute, die eine 100prozentige Auszahlung anbieten. Das ist auf dem Kapitalmarkt aber eher eine Seltenheit. In der Regel liegt das Agio zwischen zwei und vier Prozent. Kreditinstitute richten sich bei der Höhe des Agios häufig auch nach dem vorhandenen Eigenkapital und dem Beleihungswert der Immobilie, die mit den Hypotheken finanziert werden soll. Die Gesamtlaufzeit richtet sich nach der vereinbarten Tilgungsrate. Je höher die Tilgung ist, umso kürzer ist die Laufzeit. Generell kann man sagen, dass eine einprozentige Tilgung eine Laufzeit von ca. 25 bis 28 Jahren auslöst.
Vergleich
Hypothekendarlehen sind langfristige Kredite, die durch die Eintragung eines Grundpfandrechtes gesichert werden. Kredite dieser Art zeichnen sich weiterhin durch ihre Langfristigkeit aus, denn in den meisten Fällen liegen die Laufzeiten zwischen 20-30 Jahren. Viele Kunden gehen nach wie vor zu ihrer Hausbank, wenn sie ein Immobiliendarlehen aufnehmen wollen. Ein Hypotheken Vergleich zeigt jedoch, dass gerade die Hausbanken meist höhere Konditionen bieten als beispielsweise Direktbanken im Internet.
Gute Recherche spart Geld
Für einen Vergleich muss man als Kreditsuchender jedoch nicht eine Bank nach der nächsten besuchen, denn dies würde sehr viel Zeit in Anspruch nehmen. Vielmehr sollte man die modernen Medien nutzen und einen Vergleichsrechner im Internet durchführen. Hier lohnt sich die Investition von einigen Stunden, denn Grundlagenwissen zum Thema und der Check verschiedener Vergleichsportale kann schnell mehrere tausend Euro an Ersparnis bringen. Mit diesem kostenlosen und unverbindlichen Tools lässt sich schnell herausfinden, welche Bank niedrige Konditionen bietet. Bei einem Blick auf die Gesamtkosten, wird deutlich, dass allein durch den Check einige Tausend Euro während der Laufzeit eingespart werden können.
Kosten & Gebühren
Wichtig ist jedoch, dass Kreditsuchende nicht allein auf den Nominalzins der Finanzierung achten. Kosten und Gebühren können ein vermeintlich günstiges Darlehen schnell teuer werden lassen. Daher sollte der Blick unbedingt auf den effektiven Jahreszins gehen, der sowohl Nominalzins als auch die Kosten enthält. Die im Internet vorhandenen Seiten für einen Vergleich sind sehr leicht zu bedienen und übersichtlich gestaltet. Vom Kreditsuchenden wird einzig die Angabe der Kredithöhe sowie der Zinsbindung gewünscht. In vielen Fällen kann auch noch die gewünschte Tilgungshöhe eingegeben werden. Direkt nach Eingabe aller Daten werden dann die Institute mit den niedrigsten Zinsen angezeigt, weiterhin erkennt man die monatliche Belastung sowie die voraussichtliche Gesamtlaufzeit. Der Hypothekenvergleich lohnt sich also bei der Neuaufnahme eines Darlehens in jedem Fall. Doch auch bei bestehenden Finanzierungen kann er sich lohnen. So kann geprüft werden, ob ggf. eine Umschuldung sinnvoll ist, dies gilt auch für ein Forward-Darlehen, um die Zinsen für die Prolongation zu vereinbaren.
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News
April 2019 Die Deutsche Bank rechnete in ihrer Prognose vom 1. Quartal 2019 noch steigende Hypothekenzinsen. Inzwischen geht der Trend in die andere Richtung.
Literatur
Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht – Kredite für Wohnimmobilien: Umsetzung der europäischen Richtlinie
Sven Giegold – Deutschland muss bei Hypotheken wohl nachbessern
Verbraucherzentrale – Vorzeitige Ablösung
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